По задумке законодателей, такие меры должны обезопасить вложения покупателей жилья. Первыми на изменения правил, по понятным причинам, отреагировали строители. Как нововведения скажутся на положении самих застройщиков? И каким образом они могут отразиться на строительном рынке? На эти и другие вопросы ответил председатель совета НП «Союз строителей Воронежской области» Владимир Астанин.
Система заработала
– Владимир Иванович, как в целом выглядит новый порядок работы в долевом строительстве?
– Новая схема финансирования долевого строительства выглядит следующим образом: покупатель жилья вместо того, чтобы отдавать деньги застройщику, помещает их в банк на специальный счёт эскроу. Взамен застройщик получает кредит на строительство. По идее использование счетов эскроу должно обезопасить покупателей жилья и те средства, которые они будут вкладывать в строительство дома. Ведь деньги не будут поступать на счета строительной компании, а останутся в банке до завершения строительства и до того момента, как дом будет сдан в эксплуатацию.
– А что касается тех домов, строительство которых началось до принятия этих нововведений?
– Исключение составят дома, достроить которые по старой схеме позволит соответствие критериям, предусмотренным Постановлением Правительства РФ № 480. А именно: проекты, строительство которых реализуется в рамках заключённых застройщиком договоров о развитии застроенных территорий, комплексном освоении территорий, комплексном развитии территорий, а также в соответствии с утверждённой документацией по планировке территорий. Достраиваться по старой схеме смогут проекты, достигшие 30% строительной готовности при возведении единичного многоквартирного дома или 15% при комплексной застройке, имеющие утверждённый проект планировки. Именно так до недавнего времени трактовались условия завершения объектов без использования проектного финансирования.
– Заработала ли уже в Воронеже новая система долевого строительства?
– По информации, полученной от департамента строительной политики Воронежской области, шесть домов в Воронеже уже строятся с привлечением проектного финансирования. В третьем квартале 2019 года на новую схему планируется перевести ещё 16 многоэтажек.
Кто уйдёт с рынка?
– Что можно сказать о первой реакции строительного сообщества на изменения в законодательстве?
– Реакция однозначная: несмотря на то, что нам – строительному сообществу – всё-таки удалось добиться некоторых послаблений, по отношению к строительным компаниям закон довольно жёсткий. Более конкретные выводы мы сделаем, скорее всего, через год – не ранее. Это произойдёт после того, как большинство застройщиков начнёт обращаться в банки за проектным финансированием и получит опыт работы со счетами эскроу.
– Какие, на ваш взгляд, проблемные моменты могут возникнуть в первую очередь?
– Главные проблемы, наверное, будут с получением кредитных ресурсов на условиях проектного финансирования. Подозреваем, что, несмотря на заявления о том, что всё будет хорошо, целый ряд застройщиков всё же не получит финансирование, потому что не сможет соответствовать требованиям банков.
Привлекать средства дольщиков строительные компании тоже уже по закону не имеют права. Собственных средств на строительство без привлечения дополнительных ресурсов у компаний не будет. Соответственно, остаётся только уходить со строительного рынка. И это несмотря на то, что целый ряд компаний, в основном, средних по объёмам строительства, находится в далеко не самом лучшем экономическом положении и не имеет в запасе дополнительных ресурсов.
– А как до принятия нововведений у этих небольших компания складывались отношения с «долёвкой»?
– Им удавалось соблюдать обязательства перед дольщиками, привлекая их средства для строительства и занимая довольно востребованный сегмент жилищного рынка. Такие компании, например, вели строительство жилых домов средней этажности в кирпичном варианте, без монолита, без панелей. Это – определённая ниша строительного рынка, но на такие дома всегда есть покупатели. Второе – есть компании, которые занимались сносом и расселением аварийного, ветхого жилья. Они формировали площадки, на которых строились малоэтажные и среднеэтажные здания. Таким образом, шло преобразование нашей частной застройки под более современные стандарты.
– Однако порой среди малоэтажных зданий они ухитрялись встраивать и высотки. А есть ли, на ваш взгляд, районы, в которых удалось подобные преобразования сделать красиво?
– Есть несколько удачных примеров. Так, частный сектор в центральной части Воронежа давно нуждался в таком преображении. И именно в центре города начались знаковые перемены: в районе от пединститута до парка «Динамо». Пусть не повсеместно, но эти места уже приблизились по внешнему виду к европейскому качеству застройки. И заметьте: сделано это без поддержки государства, только за счёт средств застройщика. Было бы неплохо, чтобы подобных кварталов в Воронеже становилось больше.
– Какие ещё риски волнуют застройщиков в связи с принятием нового закона?
– Беспокоит, что, получив над застройщиком определённую власть, банк установит тотальный контроль. В принципе, он и обязан контролировать, ведь банк теперь – главная структура, которая будет отслеживать движение каждой копейки. В то же время банк всегда может найти причину для предъявления претензий застройщику и принять жёсткое решение, вплоть до остановки строительства. Конечно, этого все опасаются. К тому же пока что из 23 банков, которым дано право работать со счетами эскроу, реально занимаются ими только три: Сбербанк, ВТБ и ДОМ РФ. Остальные не спешат воспользоваться этим правом, потому что считают строительный бизнес высокорискованным. И деньги на строительство жилья они давать не готовы. На сегодняшний день это тоже – определённая проблема.
Мнение риэлторов. Переходим на эскроу-счета
Наталия Колесникова, президент Ассоциации «Гильдия Риэлторов Черноземья», директор агентства недвижимости «4 Комнаты»:
«Эскроу (от англ. «escrow») – это счёт, который предназначен для осуществления взаиморасчётов между контрагентами сделки – покупателем и продавцом. Средства, которые находятся на этом счёте, переходят от одного контрагента к другому при выполнении последним определённых условий. Это самое важное, о чём нам нужно говорить.
Теперь клиенты будут заключать трёхсторонний договор, в то время как при аккредитиве договор с банком заключает только владелец счёта, который размещает на нём нужную сумму. Обязательно должны быть указаны все обстоятельства, при наступлении которых банк-агент переводит бенефициару всю сумму. Затем отдаём документы на квартиру на регистрацию.
Внимание! Все риски застрахованы: деньги находятся у «посредника», и если квартира не будет зарегистрирована, то средства разблокируются и будут доступны владельцу счёта.
Подчеркну: эскроу-счёт является способом обеспечения обязательств, а не формой безналичного расчёта, следовательно, средства со счёта могут быть переведены только тогда, когда будут выполнены условия договора. Сделка заключается тремя сторонами, поэтому риски с применением мошеннических схем невозможны.
Аккредитив жёстко регламентирован законодательством, счёт эскроу открывается на договорной основе и предполагает более свободное распоряжение. Например, для осуществления операций по счёту эскроу достаточно предъявить только те документы, которые приведены в трёхстороннем договоре, например, свидетельство о госрегистрации права. Если же закрывается аккредитив, то потребуется полный пакет документов, установленный законодательством. При аккредитиве банковские работники ограничиваются формальной проверкой документов, так как не несут особой ответственности, но если открыт счёт эскроу, то документы проверяются тщательно, так как ответственность за нарушение трёхстороннего договора целиком лежит на банке.
Прошло чуть больше месяца с момента вступления в силу изменений в закон «О долевом строительстве». Ситуация на рынке следующая: много предложений, спрос не зашкаливает, цены слегка растут. Дополнительная финансовая нагрузка на застройщика либо уменьшит маржу, либо повысит цены, а цель государства – стимулировать строить больше жилья, уменьшить стоимость для большей доступности покупки и сократить риски. Для решения такой сложной задачи, на мой взгляд, ещё будут изменения к закону, корректировки, но только когда станет ясно, в какую сторону движется рынок.
Для жителей города, которые планируют приобрести недвижимость в новостройке, мы советуем обращаться только к надёжным агентам. Выбрать своего риэлтора можно на сайте Единого Реестра сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости reestr.rgr.ru».
Все выше и выше. Почему в Воронеже дорожает жилье 
«Стабилизация рынка уже произошла». Эксперты о настоящем и будущем ипотеки 
Демографическая пропасть. Эксперты о том, как повысить рождаемость 
Сядем на мель. Почему Воронежская область катастрофически теряет свои реки 
Расселят и благоустроят. Как развивается жилищная сфера Воронежа и области