Глядя на воронежский рынок жилья, трудно сдержать эмоции: одних взлетевшие цены повергли в уныние, другие, напротив, ощутили инвестиционный азарт. Как сохранить холодную голову, грамотно распорядиться накоплениями и успешно решить жилищный вопрос? Об этом рассказал руководитель агентства недвижимости «Сота» Илья Мариничев.
Рост по инерции
«АиФ-Воронеж»: Илья Евгеньевич, программа льготной ипотеки запустила рост цен на жильё. Ещё в начале 2021 года эксперты заявляли, что все, кто мог купить квартиру, уже сделали это и подорожание должно остановиться. На деле оно продолжается до сих пор. Наступит ли предел?
Илья Мариничев: В начале пандемии почти все, кто работает с недвижимостью, думали, что рынок ждёт стагнация. Вышла диаметрально противоположная история.
Конечно, государство кардинально повлияло на ситуацию, но дело не только в этом. Сложились несколько факторов, в том числе обесценивание денег, подорожание металла и т.д. Рост был бы даже без льготной ипотеки.
Действительно, цифры кричащие: за 2021 год в Воронеже цена выросла на 27%, а с начала пандемии – примерно на 50%. На пике подорожания в конце 2020 года рост достигал 2,5-3% в месяц.
Сейчас индексы растут на 1,5%-1,7% в месяц. Темпы роста падают. Но недвижимость – инерционный актив: цены резко не взрываются и не останавливаются. Ведь рынок формируют очень много физлиц. Так было и в кризис 2008 года: спрос снижается, а цены продолжают расти.
Идёт медленный перелом. Я думаю, что к концу года цены повысятся примерно на 10% и стабилизируются. Объективных предпосылок к росту нет. Инвестиционный запал иссяк, количество ипотечных сделок снижается.
Не феерично, но надёжно
- Такое ощущение, что представление о недвижимости как о лучшем способе вложения средств в последнее время только укрепилось. Но всё ли так однозначно?
- Я очень советую всем не ориентироваться на последние два года – такого роста уже не будет. Нужно смотреть на среднерыночные показатели. Недвижимость даёт 10-20% годовой доходности. Это примерно вдвое эффективнее депозита. Кроме того, недвижимость – более защищённое вложение. Риски соизмеримы – и там, и там есть гарантии государства. Но недвижимость защищает от инфляции.
Доходность складывается из двух факторов. Первый – удорожание самой недвижимости, второй – арендные платежи: жильё даёт примерно 3-5% годовых. Так что к концу года можно рассчитывать на 15%: 10% - за счёт роста цены, 5% - за счёт сдачи. Не феерично, но надёжно.
По коммерческой недвижимости ситуация чуть симпатичнее. Аренда может дать 7-10% годовых. Но тут есть своя специфика, нужно более системно заниматься сдачей и управлением.
- В Москве в последние месяцы аренда жилья стремительно дорожает. Может ли что-то подобное произойти в Воронеже?
- Я думаю, это их история. Воронеж – хорошо это или плохо – не такая точка притяжения. Да, у нас студенческий город, но объём сдаваемой недвижимости большой, гостиничные фонды серьёзные. Резких изменений цены аренды я не вижу.
В новый квартал, как в другой город
- Вы говорите о предстоящей стабилизации рынка - быстро ли продаются квартиры по действующим ценам?
- Если цены продолжают расти, это говорит о том, что спрос опережает предложение. Больше того, бешеный спрос вымыл с рынка хорошие объекты, а новые появляются не сразу. По рыночной цене квартира продаётся довольно быстро – на массовое эконом-жильё покупатель находится в течение месяца.
Конечно, на фоне ажиотажа многие завысили ценники. Они слушают тишину – обращений нет.
Одна из основных компетенций риэлтора – помочь клиенту определиться с правильной ценой. Конечно, это не какой-то шильдик на одежде – трудно оценить жильё с точностью до копейки, речь идёт о диапазоне 3-5%, дальше всё показывают переговоры.
Но мы думаем, что к концу 2022 года наступит баланс спроса и предложения. Это комфортно для всех сторон. Продавцу нет смысла ждать подорожания, а покупатель может спокойно, без истерики, найти подходящий вариант.
- Считается, что быстрее дорожает жильё эконом-класса, однокомнатные квартиры и студии. Значит ли это, что сложилась ситуация для улучшения жилищных условий?
- Пожалуй, да. Кроме того, за последние пять-десять лет сильно изменились критерии выбора. Имеет значение не только сама квартира, но и расположение, инфраструктура. Развивается комплексная застройка с новыми школами, хорошими парковками и т.д.
10-15 лет назад новые «свечки» возводились среди старых домов, и все мы жили примерно в одних условиях. Сегодня, въезжая в новый квартал, чувствуешь себя в другом городе.
Если вам нужно увеличить площадь, можно немножко пожертвовать инфраструктурой. Или наоборот – ужать метраж ради комфорта.
Конечно, небольшие квартиры всегда более ликвидны, цена за метр выше. Поэтому их можно выгодно продать и переехать в более просторное жильё.
Компания с человеческим лицом
- Какие преимущества в нынешней ситуации даёт совершение сделок с участием риэлторских компаний?
- Покупателю риэлторская компания поможет разобраться в море информации. Вы видите 300 квартир в нужном районе и ценовом диапазоне – как понять плюсы и минусы?
Важна и правовая экспертиза. Риски по-прежнему актуальны, постоянно меняется законодательство. Лично я, несмотря на то, что 20 лет занимаюсь недвижимостью в Воронеже, не совершил ни одной сделки без юриста. Беспечность может закончиться судами и, не дай Бог, потерей денег.
Хороший риэлтор может аргументированно предложить другую цену, найти компромисс. Я часто сталкиваюсь с ситуацией, когда покупатель берёт на себя переговоры, а потом понимает, что можно было купить недвижимость дешевле.
Безопасность, переговорный процесс важны и для продавца. Нужен и грамотный маркетинг. Каждый риэлтор, который сотрудничает с агентством недвижимости «Сота», в один клик выкладывает информацию на 40 интернет-площадок. Маркетинговая программа включает и наружную рекламу, и расклейку объявлений. Про большую клиентскую аудиторию, которую мы постоянно обновляем, можно и не говорить.
Хорошая риэлторская компания оправдывает свою комиссию даже за счёт финансовых условий сделки. Так что клиент ничего не теряет, а, напротив, экономит деньги.
И, конечно, у компании должно быть человеческое лицо. Мы видим в наших клиентах, прежде всего, людей и готовы помочь решить их проблемы. Внутри компании у нас тоже сложились не только деловые, но и хорошие межчеловеческие отношения.
Капремонт откладывается? Программу реконструкции жилфонда пересмотрят 
Квартирный парадокс. Эксперт – о ценах на жильё и качестве домов