Расти не будут. Воронежцам рассказали о ситуации с ценами на жилье

Жилищное строительство в Воронежской области в последнее время развивается ударными темпами, уверенно перевалив за 2 млн квадратных метров в год. Однако в связи с отменой льготной ипотеки рынок заметно просел, и эксперты заговорили о перепроизводстве новостроек.

Какая ситуация сейчас на рынке жилья, что пользуется спросом, и есть ли в «запасе» у застройщиков какие-то козыри, накануне Дня строителя России, который в этом году выпал на 10 августа, корреспондент «АиФ-Воронеж» расспросил председателя Союза строителей региона Владимира Астанина.

Не хуже, чем раньше

Анастасия Ходыкина, «АиФ-Воронеж»: Владимир Иванович, как себя сегодня чувствует строительное сообщество региона – в экономическом и моральном плане?

Владимир Астанин: Самочувствие, знаете, как у человека, который подцепил вирус, но усиленно лечится (смеётся – Ред.) и надеется, что всё будет хорошо. На самом деле довольно сложно сейчас работать в жилищном строительстве с такими ставками по кредитованию ипотеки и проектному финансированию. Но к чести наших строителей, надо сказать, что все работают и выполняют свои обязательства перед дольщиками и банками. Естественно, происходят корректировки планов, меньше объектов закладывается на будущее. Это, конечно, не должно особо беспокоить. Я думаю, что все крупные строительные компании имеют план развития не на один год, и даже если они сегодня что-то приостановили, у них есть понимание того, как быстро всё возобновить в случае снижения процентных ставок и возвращения экономики в более активное состояние.

- Насколько значительным ожидается снижение темпов ввода жилья? И каким выдался 2024 год для застройщиков?

- Снижение уже закладывается. К сожалению, ряд строительных компаний не стал входить в  некоторые проекты, которые планировали. В прошлом году для Воронежской области на уровне правительства страны был немного скорректирован план ввода жилья в сторону уменьшения – примерно на 200 тыс. кв. метров. Остаётся 2 млн кв. метров. Мы сейчас эту цифру без страха называем, хотя ещё лет 10 назад это был недостижимый рубеж.

При этом прошлый год по вводу жилья был хороший – не хуже, чем предыдущие. И в первом полугодии нынешнего года по отношению к аналогичночному периоду прошлого года план выполнили на 105 %. Думаю, спад мы сможем увидеть уже в 2026-2027 годах.

Акцент на коттеджи

- Эксперты уже говорят о перепроизводстве новостроек – действительно ли это серьёзная проблема для Воронежа?

 - Рынок новостроек потому и называется рынком – наши строительные компании, которые работают не одно десятилетие, хорошо адаптированы к  меняющимся условиям, поэтому строить сегодня то жилье, которое не будет востребовано, никто не будет. Да, рынок научился достаточно быстро реагировать на спрос. Естественно, в этих условиях в более выигрышной ситуации окажутся те застройщики, которые меньше всего зависят от кредитов и могут за собственные  средства начинать новые проекты. В условиях общего спада они смогут выйти на рынок с новым актуальным предложением.   

- Какое жилье сейчас востребовано?

- К сожалению, в условиях высоких цен и процентных ставок, по-прежнему,  востребованы, прежде всего, небольшие по метражу квартиры – однокомнатные и квартиры-студии. Наблюдается также активный тренд на строительство коттеджного малоэтажного жилья, прежде всего, конечно, в пригородах Воронежа, а также в ряде районов, где сегодня есть рабочие места, развивается экономика, создаются социальные условия. Раньше соотношение ввода ИЖС и МКД было 30/70, теперь в ряде случаев – 70/30.

Безусловно, в связи с автомобилизацией покупатели к общественному транспорту уже не так привязаны, они смотрят в первую очередь не на близость остановки, а на цену и интересный ландшафт, где есть возможность для отдыха и прогулок. Пандемия научила жить за городом. И люди не хотят возвращаться. Воронежская агломерация – это и Новоусманский, Рамонской, Семилукском районы, всё это фактически жизнь в большом городе.

- На круглом столе «Новые центры большого города», прошедшем недавно в Доме журналистов,  девелоперами также была озвучена ещё одна  интересная цифра: сегодня на «складе» есть пара миллионов квадратных метров жилья, которое архаично и не пользуется спросом, так как не соответствует современным требованиям. Есть такая проблема?

- Такое жильё посчитать довольно сложно. Окна не горят – значит, там никто не живёт? Квартира не продалась? На самом деле люди покупают недвижимость и часто достаточно сильно вкладываются в ремонт, занимаясь этим и год, и больше, поэтому и не факт, что жильё невостребованное.

Вообще, я считаю, что такой мегаполис, как Воронеж, должен иметь подушку безопасности в виде определённого количества нераспроданного жилья. Такое уже было, когда говорили «много жилья понастроили, не продаётся». Потом наступил  момент, когда раскупили всё подряд – даже то, что раньше не пользовалось спросом. Воронежский покупатель уже привык, что предложение на рынке есть всегда, и оно разнообразно благодаря тому, что у нас в городе не один и не два, а множество застройщиков с совершенно разными предложениями.

- Одним из драйверов продажи новостроек несколько лет была программа господдержки. Как думаете, что сейчас может поддержать жилищное строительство?

- Думаю, сегодня государству нужно переключаться на строительство арендного жилья или жилья по социальному найму для отдельных категорий граждан, востребованных в определённых отраслях экономики и соцсферы. Например, для врачей, учителей, работников дошкольного образования, которые не в состоянии сами решить свои жилищные проблемы. Арендное жильё при таких высоких ставках тоже будет развиваться, так как это некая альтернатива для тех, кому неподъёмен ежемесячный платеж по ипотеке.

Заказчиками могут быть кто угодно – те же профсоюзы, если получат господдержку, или муниципалитеты, которые приобретают жильё для детей-сирот.

-  В Воронеже есть немалый дефицит земли под строительство. Как застройщики планируют выходить из ситуации, и где планируются новые кварталы?

- Комплексное развитие застроенных территорий в связи с заградительными процентными ставками встало на паузу, но я уверен, что, как только экономическая ситуация стабилизируется, строительство жилья на застроенных территориях со сносом и реконструкцией будет продолжаться. Здесь на инвестора сразу ложится очень большая нагрузка – снос, расселение, подводка инженерных коммуникаций, строительство, и лишь через  некоторое количество лет продажи и возврат вложенных средств. Это доступно только самым сильным застройщикам. Но эти территории очень привлекательны, потому что многие из них находятся в центральной части города, и со временем, конечно, будут вовлекаться в жилищное строительство. Альтернативы этому нет.

В ближайшие годы новый квартал появится на улице Изыскателей, что между объездной дорогой М4 и Воронежским водохранилищем – в этой перспективной зоне построят достаточно большой объём жилья. Продолжается освоение земель в направлении Шилово. Это одни из крупных направлений.

По быстрым технологиям

- С ужесточением миграционной политики как воронежские застройщики решают проблему дефицита кадров? И какие новые технологии в строительстве можете отметить?

- Дефицит кадров был и остаётся. Он привёл как к повышению зарплат воронежских строителей, так и к увеличению продолжительности труда. Кризис в какой-то степени совпал: сократились и человеческие ресурсы, и объёмы строительства. Однозначно не хватает механизаторов, других квалифицированных рабочих. У ряда крупных компаний простаивает хорошая техника, так как нет специалистов. При этом в строительстве постоянно идёт прогресс. Если побываете в большом жилищном комплексе «Яблоневые сады», то увидите, что технологии, которые осваивает последние 10-15 лет домостроительный комбинат, дают результат. Мы получаем крупнопанельное жильё, которое совершенно разнообразно по цветовым фасадным решениям. Облицовка идёт готовая с завода, что очень важно. То же самое и в объёмно-модульном домостроении.

Новая технология прижилась в Воронежской области, и в Москве пользуется успехом. Это такой устойчивый тренд – быстровозводимое жилье. На сегодня это очень важно, так как время – деньги. В малоэтажном жилье тоже масса новшеств: это и каркасные дома, и дома из блоков. Меньше опций на стройплощадке – больше опций при фабрикации. Продукт должен в основном создаваться в цеху, а на стройку привозиться на досборку.

- Как думаете, что будет с ценами на жильё в ближайшие годы?

- Думаю, не будет больших колебаний – для этого нет никаких оснований. Опуститься цены не могут, потому что  подорожали стройматериалы, увеличилась себестоимость. И расти они не будут, так как есть предел покупательской способности населения. Думаю, цены на ближайшую перспективу будут варьироваться в пределах плюс-минус пять процентов.