Несмотря на завершение программы льготной ипотеки на новостройки и ужесточение требований к заёмщикам, цены на квартиры в Воронеже продолжили расти.
Каковы дальнейшие перспективы рынка недвижимости в регионе и к чему готовиться покупателям жилья, выяснял «АиФ-Воронеж».
Незавидные условия
Супруги Мария и Денис Яцкие с двумя детьми переехали в Воронеж из Казахстана. Успели получить сертификат на маткапитал, а вот с жильём сразу не определились. Решили осмотреться, а теперь оказались в незавидной ситуации. Дело в том, что по новым условиям рассчитывать на льготную семейную ипотеку они уже не могут, да и далеки супруги от айти-сферы – трудятся в бюджетной отрасли. Для них, как и для большинства воронежцев, теперь самый низкий процент на покупку недвижимости – 19.
На низкую ставку в 6% годовых могут рассчитывать семьи с детьми в возрасте до шести лет включительно, а также воспитывающие несовершеннолетнего ребёнка с инвалидностью. Кроме того, на льготную ипотеку вправе претендовать будущие жители малых городов, таких как Острогожск, Калач, Поворино, Богучар, Бутурлиновка. Воронеж в этот список не входит.
До недавнего времени льготная ипотека на новостройки была в Воронежской области самой востребованной. Были куплены тысячи квартир, построен рекордный объём жилья – например, в прошлом году сдали более 2 млн кв. м жилой недвижимости.
Льготная ставка в 8% годовых и доступность займов существенно подняли стоимость жилой недвижимости – за последние четыре года квартиры в воронежских новостройках подорожали вдвое. Вслед за ними выросли цены и на «вторичку». После изменения условий льготной ипотеки цены на новостройки продолжили расти.
Ипотека как доплата
Сейчас, признаются риелторы, покупателей на рынке первичной недвижимости стало существенно меньше. Сократилось количество выданных ипотек. На это повлияли и ужесточения требований к заёмщикам – взять кредит стало гораздо труднее. Некоторые банки уже требуют первоначальный взнос не менее 50% от стоимости жилья.
«Люди переключились с рынка новостроек на рынок «вторички», - комментирует ситуацию президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Наталья Колесникова. – Если предыдущие полтора года все пользовались льготной ипотекой и старались купить жильё в новостройке, поскольку стоимость заёмных денег была дешевле, то сейчас количество желающих приобрести новостройки сократилось на 50-70%. Ведь при прочих равных условиях проще покупать объект, который уже сдан, иногда даже укомплектован мебелью.
Сейчас основные покупатели недвижимости – это люди с семейной ипотекой и те, у которых есть наличные для приобретения жилья. Ипотеку воронежцы стараются брать как доплату. Средняя сумма ипотечного займа – один-два млн рублей. Все банки стараются увеличивать стоимость первоначального взноса, тем самым сокращают количество заёмщиков, но работают с более надёжной категорией».
Риелтор считает, что повышение цен на квартиры в нынешних условиях вполне закономерно.
«Недвижимость продолжает оставаться самым надёжным активом, это возможность сохранить деньги от инфляции, - поясняет она. – Однако реальный спрос всё-таки ниже. Люди часто продают свою недвижимость для покупки другой. Например, продают две старые квартиры и покупают новую в хорошем доме с хорошей отделкой. Рынок не получает большого выброса квартир, поэтому предложений больше не становится, падения цен как такового нет. Правда, есть небольшой торг на вторичном рынке – 3-4%».
Сейчас или потом?
Застройщики тоже начали проводить «привлекательные» акции для покупателей. Например, предлагают скидку 7% при 100-процентной оплате или 5% при покупке квартиры в определённом жилом комплексе и в определённый период времени. Некоторые застройщики предоставляют 5-процентную скидку жителям Курской и Белгородской областей, а также военнослужащим.
Теперь, когда ипотека стала неподъёмной для большинства воронежцев, внимание вновь переключилось на рынок аренды, стоимость которой тоже существенно выросла. Например, ещё год назад в микрорайоне «Лазурный» можно было снять 1-комнатную квартиру с мебелью за 12-14 тыс. рублей, сейчас же речь идёт о 20-ти и более тыс. рублей. При этом как никогда увеличились и ставки по вкладам – годовые проценты в иных банках доходят до 20-ти. По данным регионального отделения Банка России, сбережения воронежцев выросли до рекордных цифр и сейчас превышают 625 млрд. рублей.
Что же делать тем, кто находится в раздумье – покупать жильё сейчас либо подождать в надежде, что цены снизятся? Воронежские эксперты массового падения цен на недвижимость не ожидают, а льготы, если и будут, станут более точечными и целевыми.
«Снижения не ждём»
Директор по продажам ООО «Союз застройщиков Воронежа» Дарья Санникова:
«Предложений в новостройках сейчас довольно много, но динамика покупательской активности отрицательная, спрос сильно упал. Могу выделить два варианта покупок: для себя люди приобретают квартиры, которые близки к сдаче, с отделкой от застройщика – чтобы быстрее заехать и жить, а для инвест-целей выбирают недвижимость по максимально приятной цене – это проекты на старте с минимальной площадью. Сейчас, например, самая дешёвая квартира в новостройке – 2,3 млн рублей. Это студия без отделки, на котловане. С отделкой – уже от 3 млн рублей. Сдача – через год.
У нас очень мало людей готовых купить жильё в новостройке под стандартную ставку, потому что ежемесячный платёж часто превышает доход семьи. По факту и семейной ипотеки сейчас нет. Лимит по банкам исчерпан уже на 98 процентов. Так что пока не будет перераспределения бюджета в декабре, семейная ипотека, которая субсидируется государством, будет очень ограничена.
При этом цены на новостройки растут постоянно: одни застройщики повышают прайс ежемесячно, другие – дважды в месяц. И снижения мы не ждём. У застройщика есть статья расходов, он также зависим от ставки и инфляции, поэтому не может позволить себе работать в убыток».
«Рынок перегрет»
Директор Центра межрегиональных исследований ВГУ, кандидат экономических наук Дмитрий Ломсадзе:
«Давно говорится о том, что цены на квартиры в Воронеже немотивированно завышены, их стоимость не соответствует реальным возможностям населения. Сейчас они стали ещё более недоступными, поскольку закончилась программа субсидируемой ипотеки. Упал спрос на недвижимость, поскольку люди не готовы брать квартиры под высокий процент, ведь платёжеспособность ограничена.
Не стоит ожидать и волны инвестиций в этот сектор. Сейчас очень рискованно приобретать недвижимость в расчёте на то, что она подорожает и её можно будет перепродать с прибылью, ведь спрос невысок. Доля инвестиционных квартир постоянно снижается. К тому же банки подняли проценты по вкладам, и люди охотно этим пользуются, поскольку риски тут действительно низкие, а доходность высокая.
На сегодня основная задача застройщиков – в условиях падения спроса запустить и продать объекты, которые планировались построить. К слову, в Америке был случай, когда рынок недвижимости был так перегрет предложением, что стоимость квартир упала на 30%. Сколько продержатся наши застройщики – большой вопрос. Но если послушать воронежских строителей, рентабельность у них очень хорошая, и они могут долго выжидать лучших времён.
В тему
По планам, в текущем году воронежские строители должны сдать более 2,274 млн кв. м жилья. Уже готово более миллиона «квадратов». В 2022 году удалось побить рекорд – было введено 1,9 млн кв. м, а в 2023-м было сдано ещё больше – 2,14 млн кв. м жилья.
Всего в России, по данным Минстроя РФ, за прошлый год были введены рекордные 110 млн 438,5 тыс. кв. м жилья, из них чуть более половины – это ИЖС.
Средняя стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Воронежа, тыс. руб.:
- Ул. Тютчева – 90
- Ул. Артамонова –122
- пр. Патриотов – 125
- бул. Содружества –127,5
- ул. Ломоносова – 127
- ул. Остужева – 144
- пр. Труда – 154
- ул. Кривошеина – 157
- наб. Чуева –161
- ул. Среднемосковская – 225
По данным www.voronezh.cian.ru.
