По всем признакам в Воронеже надувается ипотечный пузырь: в последние месяцы цены на жильё растут невиданными темпами, а спрос не ослабевает.
Стала ли ипотека эффективным решением жилищного вопроса или превратилась в опасную «пирамиду»? И почему ажиотаж на строительном рынке – один из симптомов кризиса? В ситуации разбирался «АиФ-Воронеж».
Квартирная лихорадка
С весны прошлого года в Воронеже продолжается ипотечный бум. Сначала казалось, что дела плохи, и пандемия коронавируса может подкосить строительство жилья. Но вмешалось государство – льготная ипотека на новостройки под 6% не только поддержала отрасль, но и вызвала ажиотаж на рынке. Квартиры стали раскупать не только для себя, но и для перепродаж – в 2020 году объём ипотечных сделок достиг рекордных 54 млрд руб., а средняя цена квадратного метра взлетела на 20,7% – с 50 032 до 60 397 рублей.
Казалось бы, на этом всё, квартиры снова не по карману большей части населения. Ведь по данным Воронежстата, только 10,9% жителей региона зарабатывают больше 60 тыс. в месяц, при этом в прошлом году реальные доходы снизились на 4,8%. Но не тут-то было: по информации Центробанка, с начала года и до апреля жители региона оформили ипотеку ещё на 21 млрд рублей. При этом за первую половину 2021-го цена квадрата, по данным «INFOLINE. Недвижимость», подскочила ещё на 13,8% – до 66 482 рублей.
То же самое – в масштабах всей страны. Глава Банка России Эльвира Набиуллина несколько раз призывала своевременно свернуть антикризисные программы и предупреждала об опасности «пузырей». Но 1 июля льготную ипотеку продлили, повысив ставку на 1% и ограничив сумму кредита тремя миллионами. Однако Воронеж – не Москва, не Питер и не Сочи, для нашего региона такие условия вполне подходят. Решение понятно – жилищный вопрос по-прежнему актуален для множества семей, недаром нацпроект «Жильё и городская среда» требует наращивать темпы строительства и до 2024 года ежегодно улучшать жилищные условия не менее 5 млн семей. Под таким улучшением понимается «покупка жилья по договору купли-продажи или регистрация права собственности на основании договора участия в долевом строительстве, в том числе с использованием ипотечного кредита».
Предела нет?
Продолжат ли дорожать квадратные метры? В июне темпы роста цены снизились до 0,8% – месяцем раньше они поднялись на 1,7%. Что будет дальше?
В регионе, как и во всей стране, с ужасом наблюдают за рынком стройматериалов. По данным Союза инженеров-сметчиков, с начала года себестоимость строительно-монтажных работ увеличилась на 12,98%. Только в июне цены на металлопрокат выросли на 7,6%, пиломатериалы – 5,2%, битум – 11–12%, теплоизоляцию – до 10% и силовой кабель – до 29%. Так что на оптимистичный прогноз рассчитывать вряд ли стоит.
Убежище от кризиса
И всё-таки откуда у жителей области деньги на подорожавшие квартиры? Что это? Признак скрытого благополучия? Или наоборот?
Пандемия вернула инфляцию в разряд главных национальных проблем. Одни едва сводят концы с концами, другие – с тревогой смотрят на тающие сбережения: даже постепенно растущие ставки по банковским депозитам не спасают деньги от обесценивания. Вполне естественно, что в такой ситуации единственным способом сохранить накопленное кажется вложение в недвижимость.
Неслучайно повышенным спросом пользуются самые дешёвые квартиры. Средняя цена покупки – 2,2 млн рублей, при этом лучше всего продаются «однушки» площадью 38–45 квадратов.
При этом спрос подстёгивает предложение. По майским данным аналитического центра ДОМ.РФ, Воронежская область – абсолютный лидер по доле новых проектов в общем объёме возводимого жилья: 38% всех наших строек стартовало с начала этого года, речь идёт о 160 тысяч кв. м. В то же время продан только 41% того, что строится. Впрочем, статистика – вещь не слишком надёжная: представители воронежского рынка, наоборот, говорят о замедлении строительства и дефиците жилья.
Парадоксально, но одновременно с ажиотажем интерес к квартирам падает. Согласно опросу ДОМ.РФ, 68% россиян считают идеальным жильём индивидуальный дом. И качество квартир только подогревает эту мечту: притчей во языцех стало предложение «жилья», представляющего собой четыре стены и душ над унитазом. Далеко ли то время, когда «муравейники» с такого рода новациями обесценятся, а жилые кварталы, из которых невозможно уехать на общественном транспорте, станут прибежищем маргиналов?
Рухнет обязательно. Но когда?
Доктор экономических наук Юрий Трещевский:
«Ипотека – хороший инструмент, она даёт толчок экономике. Добываются полезные ископаемые, их перевозят, отливают панели, заказывают металл – работает эффект мультипликатора. И, конечно, жильё должно постоянно обновляться. Особенно когда в семье появился, скажем, третий ребёнок, покупка более просторной квартиры обязательно будет эффективной. Но когда кто-то стремится просто получить деньги на последующие расходы – это однозначно большой социальный проигрыш. В условиях нестабильных доходов населения мы можем получить проблемы. Конечно, не такого масштаба, как в 2008 году, когда с подачи США всколыхнулся весь мир. У нас таких объёмов нет. Но нарастание ипотеки высокими темпами – нездоровое явление.
Тем не менее жильё сейчас часто приобретается как своего рода актив. Но ведь недвижимость требует дополнительных расходов – на те же услуги ЖКХ. Да, квартиру можно сдать, но в этом случае нужен постоянный надзор и хороший подбор арендаторов. Это настоящий, пусть и неофициальный, малый бизнес. Хлопот много, а выгоды небольшие. Возникает иллюзия, будто можно легко отбить то, что потратил. Но это актуально только в небольшом промежутке времени. На этом строятся все пирамидальные структуры. Вопрос не в том, рухнет или нет. Рухнет обязательно. Но вот когда?
Да, льготная ипотека – государственный инструмент. Но ведь и ГКО были государственными. Конец известен, но никто не мог предугадать, что всё рухнет именно в августе 1998 года. Хотя, конечно, те, кто работают профессионально, всегда будут в выигрыше на таких перепадах».
Кирпичная «подушка»
Председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин:
«Ажиотаж возникает на фоне снижения предложения на рынке жилья. Проданы даже квартиры, которые считались не очень ликвидными. Тем более что в условиях перехода на проектное финансирование многие застройщики не спешат закладывать новые дома. Возникает определённый дефицит. Нужно гораздо больше строить и вводить. Год-два назад было много разговоров о том, что в Воронеже избыток построенного жилья и стоят пустые квартиры. А теперь эта «подушка» нам помогла – не дала взлететь ценам так, как в некоторых других регионах, где сегодня вообще нет свободных квартир.
Конечно, всегда можно обвинить застройщиков в том, что они повышают цены. Но в период с 2015 по 2018 год цены практически не росли. И сейчас застройщики очень чутко реагируют на спрос. Как только он падает, сразу останавливают подорожание.
К сожалению, не все граждане отдают себе отчёт в том, что даже льготную ипотеку нужно возвращать. Это настораживает, определённые опасения есть. В ближайшее время будет сезонное сокращение продаж, а каким окажется осеннее оживление, ещё не ясно. На мой взгляд, сегодня нет аналитики, которой можно было бы абсолютно доверять».
Арматура на вес золота
Руководитель Центра межрегиональных исследований ВГУ Дмитрий Ломсадзе:
«Население вкладывается в недвижимость, считая её ликвидным активом. Но он ликвиден на коротком отрезке времени. Ведь цены растут необоснованно, подорожание связано не с издержками, а с ожиданием негатива. К примеру, недавно президент заявил о победе над «чёрными лесорубами». В результате этим лесозаготовителям пришлось выйти на свет и платить налоги, перекладывая нагрузку на потребителя.
Заявления о том, что производители металла должны вернуть государству 100 млрд руб. необоснованной маржи за прошлый год, тоже подогревают ситуацию. Теперь металлургические компании будут возмещать убытки на внутреннем рынке. Килограмм арматуры будет стоить как килограмм золота.
Производители и ретейлеры рулят рынком, как хотят, а государство не успевает принимать меры по сдерживанию инфляции. Все закладывают свои убытки в цену, и она растёт по цепочке.
В экономике есть так называемая «теория большего дурака» – когда клиент готов покупать переоценённый рынком актив и нести новые деньги в «пирамиду», надеясь запрыгнуть в последний вагон. Могу сказать, чем всё закончится: Центробанк примет самую непопулярную меру – девальвирует рубль. В долларовом эквиваленте квартиры станут намного дешевле».
Подписывайтесь на канал «АиФ-Воронеж» в Telegram и следите за главными городскими новостями, читайте интервью с экспертами, интересные истории и аналитику.
Фото: АиФ
