В прошлом году благодаря программам льготной ипотеки в Воронежской области был поставлен рекорд по объёмам жилищного кредитования.
Одновременно из-за инвестиций в недвижимость взлетели цены, но удивительным образом спада не произошло: жильё в кредит по-прежнему пользуется хорошим спросом, продолжается и активное строительство. Сохранится ли эта тенденция?
Новый бум
В прошлом году жители области скупали квартиры в кредит невиданными прежде темпами. За год количество ипотечных сделок выросло на треть, при этом их общий объём достиг рекордных 54 млрд рублей.
Мотором процесса была объявленная в апреле программа льготной – под 6,5% – ипотеки на новостройки. Мера поддержала строительный рынок в тяжёлый пандемийный период и помогла многим семьям решить жилищный вопрос, но одновременно возбудила интерес к инвестициям в квартиры. В итоге цены выросли так, как не вырастали с 2008 года.
Многие эксперты начали говорить о снижении интереса к госпрограмме, о том, что она исчерпала свой экономический и социальный эффект, что спекулянты опять сделали жильё недоступным для большинства населения.
Между тем произошло нечто прямо противоположное. По данным Центробанка, с января по апрель объём ипотечных кредитов вырос на 21 млрд руб., а значит, речь идёт не о стагнации, а о новом рекорде.
Рост цен не остановился, а, напротив, ускорился. Если, по данным «INFOLINE. Недвижимость», за весь прошлый год средняя цена квадратного метра в Воронеже выросла на 20,7% – с 50 032 до 60 397 руб., то к маю она взлетела ещё на 12,9%, до 65 942 рублей.
Продлённая в ноябре программа должна была закончиться 1 июля. В начале марта было озвучено, что её могут продлить снова, но лишь в некоторых регионах, в число которых Воронежская область не войдёт.
Но 4 июня президент Владимир Путин, выступая на Петербургском экономическом форуме, предложил продлить льготы по всей стране. Правда, по ставке 7% и при максимальной сумме 3 млрд руб., но для многих воронежцев такие условия показались вполне приемлемыми.
При этом правила льготной семейной ипотеки под 6% смягчились – теперь она доступна не только родителям с двумя и более детьми, но и тем, у кого с 1 января 2018 года появился только первенец. А кроме того, семьи, в которых воспитываются как минимум два ребёнка, освободят от налога с продажи старого жилья, если они за год купят новое.
«Победителей не будет»
Очевидно, что эти меры снова подстегнут спрос на квартиры в новостройках, а вслед за ними – и на вторичном рынке. Но ведь жильё не может дорожать бесконечно.
«Люди берут квартиры в расчёте на то, что смогут их перепродать, это инвестиционный проект, – считает директор Центра межрегиональных исследований ВГУ Дмитрий Ломсадзе. – Это было оправданно – резко взлетевшие цены на строительные материалы и работы ведут к подорожанию недвижимости. Например, металл подорожал на 300%. На рынке жилья начался виток высокой инфляции. Сектор явно перегрет, в Центробанке стараются сдерживать процесс ростом учётной ставки – как мы понимаем, она будет повышаться и в дальнейшем».
Рынок недвижимости – всего лишь самый наглядный пример ценового скачка во всей экономике. При этом, по мнению эксперта, ситуации не рады ни застройщики, ни потребители, но они вынуждены принимать правила игры.
«Победителей не будет, – уверен экономист. – Реальные доходы населения не могут угнаться за инфляцией. С повышением кредитных ставок деньги становится всё менее выгодно брать в банках, отсюда и попытки заработать на спекуляции. Я ничего позитивного не жду, это может привести к повторению 90-х годов».
Конечно, жилой сектор должен постоянно обновляться, и ипотека – хороший инструмент, позволяющий одновременно снять социальную напряжённость и подстегнуть экономику. Но слишком быстрый рост спроса может оказаться проблемой – через ипотечный кризис прошли уже многие страны.
«Не исключено, что возврат будет в ряде случаев затруднителен, – считает профессор ВГУ Юрий Трещевский. – В таких случаях всегда начинает работать эффект домино, возникает цепочка неплатежей. Чтобы выйти из этого положения, государству, по всей вероятности, придётся придумывать механизм отсрочек по ипотеке. Это может разбалансировать экономику».
В этой ситуации лучшее, что может сделать рядовой воронежец, – не поддаваться ажиотажу и трезво рассчитывать свои силы.
«Нужно улучшить жильё? Берите ипотеку, – советует профессор ВГУ. – Но для того, чтобы жить, а не спекулировать. Ведь есть риск, что эффекта можно не получить».
«Вторичка» против льготы
Но льготная ипотека на квартиры в новостройках – это лишь часть рынка недвижимости. Как в целом будут вести себя ставки по кредитам на жильё?
«Размер процентных ставок напрямую зависит от ключевой ставки Банка России, – отмечает директор департамента региональной сети Абсолют Банка Николай Большаков. – Это касается не только ипотеки, но и всех кредитных и депозитных продуктов. В последнее время регулятор последовательно поднимал ставку. Сейчас она равняется 5,5% годовых. Это максимальное значение с лета прошлого года. Большинство кредитных организаций уже увеличили ставки по ипотечным программам, и, несомненно, этот процесс продолжится. Надеяться на снижение или хотя бы на то, что ставки сохранятся на прежнем уровне, не стоит. В то же время Абсолют Банк пока не планирует повышать ставки по стандартным ипотечным программам. Минимальная – 8,09% годовых».
При этом многих воронежцев «вторичка» привлекает гораздо больше, чем новостройки. Для таких покупателей льготная ипотека не подходит.
Больше всего госпрограмма была востребована в первые месяцы после запуска – в апреле прошлого года. Уже в августе резкий рост цены на «первичку» снизил интерес потенциальных заёмщиков. Интересно, что за год Воронежская область не смогла войти в ТОП-10 регионов, где льготная ипотека наиболее популярна.
В мае 2020 года средняя цена квадратного метра в новостройках Воронежа составляла 55 тыс. руб., с тех пор она выросла на 21,5% и достигла 66,9 тыс. руб. При этом квартиры в готовых домах подорожали ещё сильнее. За год средняя стоимость квадрата увеличилась на 29% – с 55,8 тыс. до 65,5 тыс. рублей.
По данным аналитиков, ипотека на новостройки не превышает трети всего воронежского рынка жилищных кредитов. Получается, что даже без льгот вторичное жильё остаётся более востребованным.
«В Абсолют Банке в Воронеже доля ипотеки на квартиры в строящихся домах составляет 36%, – продолжает Николай Большаков. – Разница в стоимости квадратного метра «первички» и «вторички» в Воронежской области не так велика. Но в готовую квартиру можно заселиться практически сразу после сделки, а достройки дома приходится ждать в среднем год-полтора. Кроме того, в случае с новостройкой, как правило, необходим ремонт. А это в среднем ещё плюс 15–20% от стоимости жилья. Поэтому мы прогнозируем, что доля сделок с вторичной недвижимостью до конца года останется на прежнем высоком уровне».
Как рассказал эксперт, в Абсолют Банке в Воронеже доля выдач по госпрограмме «Семейная ипотека» составляет 19% от общего числа, и это выше, чем в среднем по рынку. Заёмщики с детьми выбирают Абсолют, поскольку банк позволяет использовать материнский капитал как часть первоначального взноса по «Семейной ипотеке» так же, как по стандартным программам.
При этом в регионе в целом растёт популярность ипотеки с использованием маткапитала. За год воронежцы стали расходовать его на эти цели на 10% чаще.
Не жди, заселяйся
Какое же жильё предпочитают воронежские ипотечные заёмщики? По данным Абсолют Банка, при покупке готовых квартир средний чек – 2,2 млн рублей. «Хит продаж» – однокомнатные квартиры площадью 38–45 кв. м. В случае с новостройками средняя площадь будущего жилья – 42–55 кв. м, и средний чек равен 2,78 млн рублей.
Семьи с детьми покупают двух- или трёхкомнатные квартиры, и, естественно, средний займ у них больше – почти 3 млн рублей.
Кстати, представители банков не разделяют тревоги по поводу массового невозврата жилищных кредитов. На сегодня это по-прежнему самое безопасное направление в розничном кредитовании, что подтверждают и данные воронежского отделения Центробанка: 99% задолженности по ипотеке погашается своевременно. И это вполне объяснимо: опасаясь потерять жильё, люди тщательно взвешивают свои возможности.
«Оптимально, когда ипотечный платёж не превышает 40% от ежемесячных доходов заёмщика, – делится наблюдениями представитель Абсолют Банка. – В этом случае не произойдёт резкого снижения качества жизни из-за значительной финансовой нагрузки. При выборе между первичным и вторичным рынком важно учитывать не только ставку и стоимость жилья. При покупке квартиры в новостройке чаще всего приходится ждать ключей длительное время. Если у вас нет другого собственного жилья, и вы живёте в арендованном, то одновременно платить аренду и ипотеку может быть проблемно. Кроме того, ремонт в новостройке может затянуться на месяцы и потребовать значительных расходов».
Есть куда расти?
Впрочем, пока то, что происходит в воронежском строительном секторе, совсем не похоже на стагнацию. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, в Воронежской области строится 1674 тыс. кв. м многоквартирного жилья – регион занимает 13-е место в стране и третье в Центральном федеральном округе.
Только за май объём строительства увеличился на 6,5%. При этом 38% приходится на проекты, стартовавшие с начала этого года.
Многие представители отрасли предрекали тяжёлые времена после перевода «долёвки» на систему счетов эскроу – когда деньги дольщиков хранятся в банке и переходят застройщику только после сдачи дома. Но сегодня с использованием счетов эскроу в регионе ведётся 78,2% строительства, и это четвёртая строчка по стране.
«На ипотечные кредиты, связанные с долевым строительством, приходится около трети выданной ипотеки, при этом их доля по сравнению с первым кварталом прошлого года увеличилась, – сообщает заместитель управляющего воронежским отделением Банка России Анна Сухова. – Статистика говорит об активном интересе воронежцев к долевому строительству – за первый квартал текущего года в области было открыто более полутора тысяч счетов эскроу, а раскрыто – то есть средства перечислены после ввода жилья в эксплуатацию – почти 1,3 тыс. счетов».
Правительство принимает меры, которые должны затормозить галопирующий рост цен на стройматериалы и, прежде всего, на металлоконструкции. С 1 августа и до конца года вводятся экспортные пошлины на чёрные и цветные металлы при их вывозе за пределы Евразийского экономического союза – мера должна остановить влияние мировых цен на стоимость металла внутри страны. Впрочем, её эффект остаётся спорным.
Как бы то ни было, ипотеке в нашей стране есть куда расширяться. Доля портфеля ипотечных ссуд достигла 10% валового внутреннего продукта, но по этому показателю России ещё очень далеко до той же Польши с 20% или Чехии с 26%, не говоря уже о Франции (52%), США (64%) или Канаде (84%).
Снижения не будет
Коммерческий директор компании «ВДК» Марина Коротова:
«Такими низкими, как в 2020 году, ставки по ипотеке не были никогда, и, конечно, это значительно повлияло на рост объёмов продаж практически у всех застройщиков. Что касаемо нашей компании – ипотечные сделки традиционно составляют около 50% нашего портфеля, и на волне снижения ставок доля выросла до 60%. Продажи шли в тот период в плановом режиме с ожидаемым ростом. К тому же практически все наши объекты являются достаточно ликвидными и потому привлекают, прежде всего, инвесторов с наличными деньгами, которые покупают примерно 15% от общего объёма. Этот показатель является стабильным и также повлиял на динамику продаж.
Цена на наше жильё тоже росла по плану – не было увеличения в два раза, как у некоторых компаний. Ажиотаж на нас не повлиял в плане необоснованного роста стоимости на волне повышенного спроса. Что ещё можно сказать – уже сейчас все видят, как подорожали стройматериалы и резко возросла себестоимость. Мы будем корректировать цены, но, опять же, в том коридоре, в котором планировали. Со льготной ипотекой или без неё – стройматериалы продолжают дорожать, и у людей больше денег не становится.
Если давать прогноз на будущее – спрос, очевидно, будет падать. Во-первых, в декабре был традиционный сезонный рост продаж, и люди, которые хотели вложиться в жильё, уже сделали это. Во-вторых, субсидия будет продлеваться с более высокой ставкой.
Думаю, что на наших объёмах продаж это не скажется, к тому же повысится доля иногородних покупателей. Но в целом определённая стагнация рынка будет. Впрочем, не слишком серьёзная, ведь некоторые стимулы со стороны государства сохраняются. Ожидать при этом снижения цен на квартиры не стоит. По объективным причинам они продолжат расти».
