19 декабря в России отмечается День риэлтора. В преддверии профессионального праздника «АиФ-Воронеж» спросил у риэлтора Юлии Шаховой, в какую недвижимость лучше всего вкладывать средства, есть ли «подводные камни» у льготной ипотеки, а также стало ли больше срочных продаж квартир в пандемию.
Подводные камни льготной ипотеки
Екатерина Сафетина, «АиФ-Воронеж»: Юлия, расскажите, что из себя представляет льготная ипотека, кому она положена, есть ли какие-то «подводные камни»?
Юлия Шахова: Это ипотека с оплатой государством части процентов по кредиту. В качестве льготной ипотеки существует семейная (6%), ипотека с господдержкой для граждан Российской Федерации практически любого возраста (6,5%) и сельская ипотека (от 2,7 до 3%).
- Расскажите подробнее о каждой.
- Семейная ипотека выдается, если второй и последующие дети были рождены с 1 января 2018 года по конец декабря 2022 года. Обязательные условия: лицо, оформляющее ипотеку, должно быть гражданином РФ, необходимо предоставить справку о доходах 2-НДФЛ, либо по форме банка. Первоначальный взнос в этом случае должен составлять не менее 20% от стоимости недвижимости. Максимальная сумма кредитных средств - шесть миллионов рублей. Если говорить о льготной ипотеке со ставкой под 6,5%, то она действует с 17 апреля 2020 года по 1 июля 2021. Здесь жилье покупается у застройщика. К возрасту покупателя нет требований, он стандартный - от 22 до 65 лет. Покупатель также должен быть гражданином России. В сельской ипотеке ставка от 2,7 до 3%. Но здесь есть «подводный камень»: ипотека выдается до 25 лет, но раз в год проходит продление. Если эту ипотеку не продлевают, то ставка будет среднерыночная к тому моменту.
- От чего зависит продление сельской ипотеки: банк, государство, добросовестность плательщика?
- Зависит от правительства. Оно решает субсидировать и продлевать такую ипотеку или нет. Важно знать, что стоимость жилья при льготной ипотеке не должна превышать трех миллионов рублей. Это должна быть либо новостройка, либо готовая квартира, либо дом с участком. Нельзя будет купить квартиру у инвестора или у управляющей компании.
- Что делать, если покупатель все же присмотрел себе дом или квартиру, которая стоит больше трех миллионов?
- Три миллиона – это максимальная сумма кредитных средств по программе «сельская ипотека». Допустим, квартира стоит пять миллионов, покупатель может ее приобрести, если у него есть два миллиона личных средств.
«В недвижимость всегда выгодно вкладывать»
- Инвестировать в недвижимость выгодно?
- В недвижимость всегда выгодно вкладывать, потому что ее стоимость растет. Выгодно вкладывать средства на стадии строительства. Средний срок от вложения до сдачи дома - два года: квартира сдаётся, и инвестор получает около 20% прибыли. Например, на стадии строительства он взял квартиру за два миллиона, а на выходе у подрядчика она будет стоить два миллиона 300 тысяч. У проверенного подрядчика можно еще выгоднее покупать – на 3-5% ниже цены застройщика.
- О чем еще важно знать и помнить во время вложений своих средств?
- Обязательно нужно вкладывать средства в недвижимость надежных застройщиков. Они гарантируют сроки и качество строительства, а еще важно выбрать правильное месторасположение объекта. Есть также срочные продажи, там тоже около 20% от рыночной стоимости можно сэкономить. Но в этом сегменте очень много мошенников. Если мы видим крайне низкую цену, то надо ее от начала и до конца проверить, причем не только жилье, но и самого хозяина, продавца.
- Через какое время приобретенная недвижимость окупается?
- В случае со срочными продажами более быстрый срок окупаемости квартиры – от трех до пяти месяцев. Очень выгодно вкладывать и в коммерческую недвижимость, здесь срок приблизительно 10 лет. Вы, например, вложили два миллиона и сдаете эту площадь в аренду, за 10 лет она вам принесет еще приблизительно два миллиона, с учетом инфляции это происходит даже быстрее. В этом случае нужно покупать проходное место с высоким автомобильным и пешеходным трафиком. Процентная ставка в этом случае – где-то 8% годовых. Вкладывая, например, в банк, вы не получите нигде такой процентной ставки.
- Увеличилось ли число срочных продаж из-за пандемии?
- Да, покупатели и продавцы активизировались. Есть понимание, что нужно решать вопросы здесь и сейчас, не откладывая. В начале года моя клиентка взяла квартиру в ипотеку, в связи с пандемией поняла, что доход снизился в два раза, нет возможности платить. Мы выставили квартиру на продажу. Самое главное здесь - не откладывать, иначе банк может забрать квартиру. Что мы делаем? Выставляем квартиру на продажу чуть ниже рыночной цены, находим покупателя. У нас в общей сложности сделка прошла в течение трех недель. Продавец снял с себя «ярмо», у него никто квартиру не отобрал, но учитывая, что стоимость квартиры за это время выросла процентов на 20, он получил какую-то свою выгоду.
- Какие условия нужно соблюдать, чтобы взять недвижимость максимально выгодно?
- Выгода в приобретении недвижимости определяется не только в денежном эквиваленте. Необходимо понимать, на какую сумму ориентируется покупатель, расположение и площадь. Если, например, мы купим за два миллиона квартиру в Рамони (поселок вблизи Воронежа – ред.): метры шикарные, цена шикарная - но место для ребенка, если его необходимо регулярно отвозить в областной центр, неудобное. Выгода в этом случае равна нулю. Мы должны учитывать помимо цены два параметра: место и метры.
«Рынок недвижимости крайне разогрет»
- Какие квартиры: вторичное жилье или новостройки - наиболее популярны у покупателей?
- Так как сейчас процентов 80 это ипотечные сделки, то покупатель хочет сразу купить недвижимость и с отделкой, и максимально с мебелью. Соответственно, это квартиры в современных домах с ремонтом. Они пользуется сейчас максимальным спросом.
- В связи с непростой экономической ситуацией, связанной с коронавирусом, какие изменения произошли на рынке недвижимости? Что потенциальный покупатель обязательно должен учитывать?
- Были дистанционные показы, сделки. Многие продавцы сняли с продажи свои объекты, хотя рынок разогрет, на мой взгляд, сейчас пик цен. Но люди боятся пандемии, особенно ярко это было выражено в сентябре-октябре, когда пошел рост заболевших. Добавляется заблаговременная запись на просмотр. Но никакого хаоса нет, все упорядочено.
- Дистанционные показы не влияют на количество потенциальных покупателей?
- Вы знаете, нет. Я бы сказала, что количество перерастает в качество, то есть звонков и показов меньше, но человек уже не будет тратить свое и наше время. Он посмотрел видеопоказ, и, если он приезжает на сам показ, то в 80% случаев он приобретет объект.
- Что, на ваш взгляд, ждет рынок российской недвижимости в предстоящем году: рост цен или их снижение?
- В данный момент я могу сказать, что рынок находится на пике. В прошлые кризисные годы (2008, 2014) не было пандемии и льготной ипотеки, поэтому прогнозировать что-то сложно. Да, ожидается, что будет стагнация рынка, что спрос начнет падать. Уже сейчас мы это замечаем. Спрос рождает предложение, поэтому, скорее всего, будет снижение цен на рынке недвижимости. Когда - сложно сказать, но с отменой государственной поддержки это будет более ощутимо, я бы так сказала.
Уроки коронакризиса. Как пандемия отразилась на рынке жилья 
С лампой и открытыми окнами. Как принимать квартиру в новостройке