537

Ипотечный бум продолжается. Что воронежцам ждать дальше?

Еженедельник "Аргументы и Факты" № 5. АиФ-Черноземье 03/02/2021

Среди прочих событий бурный во всех отношениях 2020 год запомнился россиянам – и воронежцам в том числе – взлётом ипотечного кредитования. По подсчётам аналитического центра ДОМ.РФ, в стране было выдано 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн руб. – столько не выдавалось ещё никогда. Воронежская область тоже поставила рекорд. И связан он, прежде всего, с госпрограммой льготной ипотеки под 6,5%.

На пике, в июне-июле, доля сделок с новостройками впервые в истории Воронежа перешагнула за 50%. Между тем уже в августе интерес к госпрограмме стал ослабевать – сказался галопирующий рост цен на первичном рынке. По оценкам аналитиков, в 2020 году квадратный метр в строящихся домах подорожал в среднем на 20–29% – до 63,5 тыс. рублей. Для сравнения – в 2019 году рост цен составлял всего 8–9%.

В итоге экономический и социальный эффект госпрограммы оказался исчерпан всего за полгода – спрос затормозился. Для многих семей квартира в новом доме вновь стала недоступна, и дальнейший рост темпов строительства оказался под вопросом. Можно ли было избежать такого развития событий? Как это повлияет на возведение жилья? Что происходит на рынке «вторички»? На эти и другие темы высказались участники нашего круглого стола.

«Отыграли потери»

– Можно ли считать взлёт цен естественной реакцией рынка?

Председатель совета Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин:

– Государство вмешалось в систему, которая была до сих пор абсолютно рыночной. Это позволило не рухнуть строительному комплексу. А рост цены был неизбежен. Во-первых, ажиотажный спрос. А во-вторых, на его фоне застройщики отыграли потери за предыдущие пять лет – с 2015 года цены на жилищном рынке стагнировали. При этом себестоимость строительства за 2020 год увеличилась на 26%. Так, металл подорожал на 70% – а на сегодня это один из базовых стройматериалов.

Директор Центра межрегиональных исследований ВГУ Дмитрий Ломсадзе:

– Очень сильно меняется структура рынка жилой недвижимости. Основная тема сейчас – микроквартиры, студии, и снижение процентных ставок привело к всплеску спроса на подобное жильё. Застройщики начали поднимать цены в связи с тем, что возрос инвестиционный интерес к квартирам. В итоге инвестиционная привлекательность была остановлена.

Второй сказавшийся на ситуации фактор – это локдаун и падение доходов.

Доктор экономических наук Юрий Трещевский:

– Рост цен на материалы – это в основном домыслы, которые во многом оправдывают подорожание жилья. По факту строители скомпенсировали спрос ростом цен. И, естественно, дальнейшего развития льготная ипотека не получит. Так наш бизнес реагирует на возможности, которые даёт государство.

Как не упустить квартиру?

– Большая часть ипотечных кредитов снова приходится на вторичное жильё. Чем это обусловлено? Только лишь ценой?

Директор департамента региональной сети Абсолют Банка Николай Большаков:

– Квадратный метр «вторички» с начала 2020 года тоже существенно подорожал – на 17%, средняя цена достигла 59,3 тыс. рублей. Средняя цена квартиры при этом составила 3,2 млн рублей.

Разница в стоимости «квадрата» на первичном и вторичном рынке, на первый взгляд, не так значительна – менее 4 тыс. рублей. Но надо учитывать, что большинство воронежских новостроек сдаются без отделки, а значит, требуют расходов на ремонт (сантехника, электрика, двери, отделочные материалы, оплата работы специалистов). Как правило, эти затраты составляют 10–15% от стоимости квартиры. В итоге потенциальные заёмщики приходят к выводу, что субсидированная ставка по госпрограмме себя не окупает.

Кроме того, разница между ставкой по госпрограмме и ставками по стандартной ипотеке становится всё меньше. Можно найти варианты, когда она менее 1,5% годовых.

Другой немаловажный аспект – далеко не все заёмщики готовы ждать сдачу квартиры несколько месяцев, а то и год-полтора. В случае с готовым жильём переезд возможен практически сразу после сделки.

– Возможно ли в ближайшее время существенное изменение условий по стандартным ипотечным программам, например, снижение ставки и размера первоначального взноса?

– В 2020 году Центробанк впервые снизил до 4,25% ключевую ставку – главный индикатор состояния финансового рынка. Вслед за ней постепенно начали снижаться ставки по ипотечным кредитам. Предпосылок для дальнейшего существенного снижения ставок в первые три месяца 2021 года нет. Регулятор неоднократно упоминал о том, что будет проводить мягкую кредитную политику в 2021 году, а значит, резкие скачки маловероятны.

Что касается Абсолют Банка, то мы ещё в 2020 году снизили ставку по стандартным ипотечным программам до 7,84% годовых. Сегодня это одно из лучших предложений на рынке, что подтверждают независимые эксперты. Так, Абсолют Банк попал в топ-5 рейтинга лучших ипотечных программ по итогам декабря от финансового маркетплейса Выберу.ру. При составлении рейтинга одним из ключевых факторов оценки стала величина процентной ставки.

Также в конце 2020 года Абсолют Банк дал своим клиентам в Воронеже возможность оформлять ипотеку с минимальным первоначальным взносом – всего 10% от стоимости будущей квартиры. Мы считаем, что доля заёмщиков со взносом от 10 до 20% по итогам первого квартала 2021 года составит 5–10% от общего числа.

Важное условие при снижении размера первоначального взноса – заёмщик должен подтвердить документами, что у него есть право собственности на другую недвижимость. При этом оформлять её в залог не потребуется. Оценочная стоимость этого объекта должна составлять не менее 30% от суммы ипотечного кредита. То есть если заёмщик оформляет ипотеку на 1,8 млн руб., оценочная стоимость другой его недвижимости должна быть не меньше 600 тыс. рублей.

Мы считаем, что это предложение вызовет особый интерес у тех покупателей, которые уже подыскали себе подходящую новую квартиру, но ещё не продали ту, что у них есть. Найти 10% от стоимости квартиры проще, чем 20%. Поэтому вначале они оформят ипотеку с первоначальным взносом от 10%, купят жильё и переедут в него, а потом спокойно выставят на продажу старую квартиру. После продажи они частично или полностью досрочно погасят кредит.

Это актуально, поскольку цены на квартиры растут – как на новостройки, так и на «вторичку». И пока копишь деньги на первоначальный взнос, можно упустить тот вариант, который устраивает по цене и качеству.

Чего ждать дальше?

– Как стабилизация спроса отразится на строительной отрасли?

Дмитрий Ломсадзе:

– Думаю, будет застой, потому что есть избыточное предложение невыкупленного жилья. Цены зафиксировались и больше не растут, а издержки строителей будут увеличиваться. Идёт сжатие доходов. Застройщики использовали труд мигрантов, а теперь это проблема, мы даже не выбираем квоту миграционной службы. Сейчас рынок покупателя, а не продавца, и никакие программы стимулирования покупок не помогают. А дома премиального класса и вовсе простаивают, плохо продаются.

Юрий Трещевский:

– Нового повышения спроса не будет. Конечно, сохранится сегмент населения, который всё равно будет стремиться к покупке жилья. Но он сужается, и такого интенсива, как в прошлом году, больше не предвидится.

Владимир Астанин:

– Нужна система мер стимулирования всех участников жилищного рынка к тому, чтобы они вели себя адекватно. Например, внешняя инфраструктура должна строиться с поддержкой государства, чтобы её стоимость не ложилась в цену квадратного метра. Тогда можно будет говорить о взаимных обязательствах: мы вам помогаем построить водопровод, канализацию, электросети, а вы не превышаете оговорённый порог цены.

Будущее за льготной ипотекой

Ирина Киселева, генеральный директор ГК «Центр Ипотечного Кредитования», вице-президент по развитию Ассоциации «Эксперты Рынка Недвижимости Черноземья»:

– Исторически сложилось так, что ипотека в России помимо своего прямого предназначения стала выполнять ещё и стабилизирующую функцию в экономических процессах последнего 10-летия. Особенно это ярко проявляется в сложные кризисные времена: 2008–2009, 2015–2016, 2020–2021 гг., когда явно прослеживается линия поддержки правительством банковской сферы и строительной отрасли.

Косвенное влияние государства на процесс формирования ипотечной ставки также идёт через реализацию национальных проектов и так называемых «майских указов» президента. Это и поддержание уровня рождаемости в стране, и управление процессами заселения сельских территорий, и освоение дальневосточных земель.

В этом случае правительство дотирует рыночную ипотечную ставку за счёт бюджета РФ через льготные программы – Семейная (детская) ипотека, Ипотека с господдержкой 6,5%, Сельская ипотека, Военная ипотека, Дальневосточная ипотека, что позволяет банкам выдавать ипотечные кредиты от 1,95% годовых.

Но бремя основного сегмента ипотечного кредитования – квартиры на вторичном рынке жилья, дома с землёй – ложится на плечи заёмщика под более высокие процентные ставки – 8,5% (квартиры), 12% (дома с землёй) и напрямую зависит от ключевой ставки ЦБ.

Ключевая ставка ЦБ, с одной стороны, привязана к уровню инфляции в стране, а с другой – несёт некую социальную миссию, так как от неё напрямую зависит уровень доступности жилья среднему слою населения России, которых, кстати, большинство, и их доходы не растут последние пять лет.

Исходя из вышеизложенного, предполагаю, что ставка по ипотеке в 2021 году снижаться будет, но незначительно. Что касаемо государственных программ – практически все будут продлены, даже программа с господдержкой 6,5%, хотя её, скорее всего, немного скорректируют.

Что касается cпроса по всем льготным программам, он будет развиваться плавно, кроме Сельской ипотеки. Здесь я вижу высокую степень востребованности. Пандемия коронавируса подогрела желание людей переселиться из густонаселённых городов в пригород, а возможность дистанционной работы, также поддерживаемая государством, подтолкнула к быстрому принятию решения воспользоваться Сельской ипотекой здесь и сейчас. Несмотря на некоторые ограничения в требованиях программы – этажность, численность жителей в населённом пункте приобретения недвижимости и т. д., – рост заявок на неё неминуем.Тем более что резкого и ощутимого скачка цен на жильё, как во второй половине 2020 года, мы не прогнозируем.

Инфографика
Инфографика Фото: АиФ
Оставить комментарий (0)

Также вам может быть интересно



Топ 5 читаемых

Самое интересное в регионах