От уборки до устранения аварий. За что должна отвечать управляющая компания

Для многих «услуги управляющей компании» - самый загадочный пункт в коммунальных платежах. Он также может называться «содержание жилья», «обслуживание общедомовых помещений», «текущий ремонт» - формулировка зависит от фантазии УК. Так за что же мы платим каждый месяц? 

Как выбирают УК

УК часто путают с ТСЖ, поэтому сразу разделим эти понятия. Товарищество собственников жилья создают собственники многоквартирных домов или участков, желающие самостоятельно вести хозяйство. УК - коммерческая организация, которая обслуживает дома по договору с ТСЖ или собственниками. Жильцы сами выбирают форму управления, но если вы купите новую квартиру в Воронеже, то первое время дом будет прикреплен к УК, которую выбрал застройщик. После истечения срока договора можно сменить управляющую компанию или организовать ТСЖ. Если жильцы не смогли определиться с формой правления, УК выбирают местные органы власти на конкурсной основе.  

Подробнее об управляющей компании можно узнать в ст. 36 Жилищного кодекса и постановлении Правительства от 13 августа 2006 года № 491.

За что мы платим УК

Обязанности УК перечислены в ГОСТ Р 51617-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования». Вот основные виды работ.

• Уборка придомовой территории. Летом УК обязана подметать дорожки, собирать мусор, следить за состоянием газонов и клумб. Зимой - чистить дороги, посыпать их антискользящими составами.
• Поддержание порядка в подъезде. Сотрудники УК или приглашенные работники должны менять лампочки, мыть лестничные клетки, окна, двери.
• Предоставление коммунальных услуг. УК должна следить за исправной подачей газа, воды, электричества, за работой системы отопления, канализации. О плановых отключениях компания обязана предупреждать на общих собраниях или с помощью объявлений на подъездах.
• Вывоз мусора. УК заключает договор с транспортной компанией, которая вывозит мусор из контейнеров, и следит за качеством ее работы. 
• Устранение аварий. УК сотрудничает с диспетчерскими службами, чтобы своевременно узнавать об авариях и устранять их.
• Технический осмотр домов, прилегающей территории и ремонт общедомового оборудования. Здесь важно разграничить, за что УК несет ответственность, а за что нет. Например, балконная плита - общее имущество, а значит, ремонтируется компанией, но остеклять балкон должен собственник. Исправность канализации - забота УК, но менять сантехнику в квартирах она не может. Установка домофона тоже не входит в обязанности компании. 

Стоимость перечисленных услуг должна согласовываться на собрании жильцов. Поскольку она уже включена в ежемесячные счета, УК не имеет права взимать за работу дополнительную плату.

По желанию ТСЖ или собственников УК предоставляет другие услуги, которые оплачиваться отдельно. Кроме того, жильцы могут менять сроки выполнения работ и требования к качеству. Главное, чтобы решения не противоречили законодательству. Например, чтобы установить забор вокруг дома в Воронеже, нужно согласие более половины жильцов и разрешение городских служб.

Что делать в спорных ситуациях

Халатное отношение к работе со стороны управляющей компании может отразиться не только общем и личном имуществе, а также на здоровье жильцов. Приведем самые распространенные ситуации, в которых виновата УК.

Если вас затопили, возможно, проблема не в соседях сверху, а в протекающей крыше. Пригласите УК, чтобы она осмотрела место аварии, и эксперта-оценщика, чтобы он определил размер ущерба. Если экспертиза покажет, что проблема в кровле, УК должна выплатить компенсацию всем пострадавшим. 

Если из-за перебоев в электроснабжении у вас сломалась бытовая техника, можно провести экспертизу, которая определит, по чьей вине это произошло. Если проблема в электрощитовой, то удастся взыскать компенсацию с УК. Если же перепады напряжения произошли на подстанции, компания не виновата.

Когда из крана течет вода, которой нельзя пользоваться из-за странного цвета, запаха, привкуса, плата за нее не взимается. Но если счета за коммунальные услуги не изменились, можно добиться перерасчета. Для этого необходимо обратиться в аварийную службу, чтобы она подтвердила несоответствие санитарным нормам, и подписать акт, где будут перечислены все нарушения. Этот документ станет основанием для перерасчета.

Куда жаловаться, если вы недовольны УК

Если УК не исполняет свои обязанности, работает некачественно, самовольно меняет стоимость услуг, взимает дополнительную плату, то не стоит сразу обращаться в суд. Сначала напишите заявление в УК. Может, сотрудники более сговорчивые и ответственные, чем вы думали. Если никаких изменений нет, идите в Жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. Они обяжут компанию устранить нарушения и выпишут штраф. Если УК проигнорировала требования или выполнила их не до конца, подавайте заявление в районную прокуратуру или суд.