Горячая осень. Эксперт о том, как не обжечься на ипотеке

«АиФ-Воронеж» собрал самые острые вопросы читателей, связанные с жилищным кредитованием, и попросил ответить на них руководителя Абсолют Банка в Воронеже Антона Семенова. 

Как выгоднее сейчас приобрести квартиру? В ипотеку на больший срок, но платить меньше, или взять на десять лет и быстро погасить?

Анастасия

- Многое в решении этого вопроса зависит от финансовых возможностей конкретного заемщика. Но в условиях нестабильной экономической ситуации разумнее всего брать ипотеку на максимально возможный срок, например, не на десять лет, а на 15 или даже 20. При максимально большом сроке кредита ежемесячный платеж меньше. Соответственно, если с доходами все будет хорошо, то можно погашать кредит досрочно и экономить. Кстати, никаких комиссий или мораториев на досрочное погашение в Абсолют Банке нет. Если же возникнут финансовые сложности, например, из-за смены работы, необходимости дорогостоящего лечения, то как раз минимальный ежемесячный не создаст дополнительных сложностей. 

Какие у вас условия по детской ипотеке? Можно ли использовать маткапитал для первоначального взноса? Обратилась в пару банков, они сказали, что маткапиталом можно только погашать кредит. Это так? И еще. Я сейчас в декрете, будет ли учитываться  при рассмотрении заявки помощь со стороны моих родителей? Они работают, заработная плата у них высокая. 

Олеся 

- «Детскую ипотеку» могут получить у нас семьи, в которых второй и последующие дети родились после 1 января 2018 года. С весны субсидированная ставка распространяется на весь срок кредита. Это значит, что у нас вы сможете взять его на срок до 30 лет (максимальный возраст на момент выплаты кредита – 65 лет). Минимальный размер первоначального взноса – 20%. При этом у нас, в отличие от большинства банков, можно использовать маткапитал как часть первоначального взноса. В этом случае размер собственных средств можно сократить до 10%. Да, при выдаче ипотеки по госпрограмме мы сможем учесть доходы родственников, если они станут созаемщиками. Кстати, Абсолют Банк за свой счет дополнительно снизил ставку по детской ипотеке до 5,24% годовых. 

Могу ли я подтвердить доход для ипотеки справкой по форме банка, будет ли в этом случае ставка выше? 

Николай 

- Да, у нас подтвердить свой доход вы можете не только справкой 2-НДФЛ, но и справкой по форме банка. Процентная ставка при этом не повышается. 

Уже почти год пытаюсь определиться – покупать квартиру в ипотеку или все-таки продолжать снимать? Возможно, через несколько лет перееду в Москву, и что тогда делать с ипотечной квартирой? Кредит меня свяжет по рукам и ногам. С другой стороны, не хочется каждый месяц платить «чужому дяде» 15 тысяч рублей. 

Виталий

- На мой взгляд, аренда сейчас менее выгодна. Среднестатистический ипотечный платеж в Воронеже сейчас держится на уровне 18-20 тысяч рублей в зависимости от срока и суммы кредита. Но в этом случае вы платите за свою собственность и при этом можете получать налоговый и ипотечный вычеты, а это снизит финансовую нагрузку.  Для тех, кто склонен к перемене мест, ипотека как раз не будет препятствием: сейчас можно продавать залоговое имущество. Более того, вполне реально оформить «ипотеку на ипотеку», такая программа есть и у нас в банке, она пользуется при этом высоким спросом.

Прошлой осенью взяли ипотеку у вас в Абсолют Банке. Я и супруг – созаемщики, но собственник – муж. Хотим заключить брачный контракт и изменить право собственности на меня, то есть на жену. Возможно ли это в случае ипотеки? 

Алена

- Да, это возможно, изменение права собственности, как при разводе, так и при заключении брачного контракта стоит десять тысяч рублей. 

У меня накоплено 500 тысяч рублей. Хочу их использовать для первоначального взноса при покупке жилья. Как мне лучше поступить? Купить квартиру сейчас или копить дальше и при большем размере первоначального взноса получить меньшую ставку?   

Артем

- Сейчас у большинства ведущих ипотечных банков величина первоначального взноса не влияет на размер ставки. Как правило, минимальный размер первого взноса – 20% от полной стоимости квартиры. Если у вас есть 500 тысяч рублей и доходы позволяют взять ипотеку на сумму 2 млн рублей, то вы можете рассматривать квартиры стоимостью до 2,5 млн рублей. В Воронеже за такую цену вполне можно приобрести 1-комнатную и даже 2-комнатную квартиру. Если у вас есть маткапитал, то его можно тоже использовать для первоначального взноса, но 10% от стоимости жилья должны быть оплачены из собственных средств. 

У нас в ипотеке однушка, осталось платить шесть лет, но сейчас планируем ребенка и хотим двушку, тоже в кредит. Сможем ли мы продать свою ипотечную квартиру в ипотеку? Найти покупателя, готового внести всю сумму наличкой, сейчас очень сложно. Если и есть такие, то они требуют серьезную скидку. Или нам придется выплачивать вначале кредит, жить в тесноте, и только потом продавать эту квартиру и покупать следующую? 

Максим

- Действительно, сегодня не так много банков, которые выдают ипотеку на залоговое имущество, как в случае с вашей квартирой. Что касается Абсолют Банка, то мы одобряем сделки с такими объектами в рамках стандартных программ, если они соответствуют остальным требованиям. Процентная ставка не повышается, никаких дополнительных комиссий тоже нет, единственная разница в требованиях к заемщику – необходимо указать доходы не за 6 месяцев, а за год.

Муж буквально через месяц получит право на сертификат НИС. Расскажите про условия по военной ипотеке. На какую максимальную сумму мы можем рассчитывать? Какая ставка будет по кредиту? На что еще обратить внимание? 

Татьяна

- В случае с военной ипотекой важно выбрать банк с большим опытом проведения сделок с сертификатами НИС и пониманием их специфики. Главное, что важно знать – такие сделки должны проходить быстро, ведь срок действия сертификата ограничен. Сейчас у нас ставка по военной ипотеке составляет 10,6% годовых. Максимальная сумма займа с добавлением «обычной» ипотеки – 2 862 500 рублей, без использования – 2,29 млн рублей, купить можно квартиру не только в строящемся доме, но и в готовом. Обратите внимание, что подать заявку  вы можете дистанционно, без визита в банк, через риэлтора, причем рассмотрение займет всего несколько минут. 

У нашей семьи есть маткапитал. Можно ли наделять детей долями сразу при получении ипотеки? 

Игорь

- При оформлении ипотеки дети не наделяются долями, даже если в качестве части первоначального взноса используется материнский капитал. Но в договоре четко прописывается, что родители обязуются наделить детей долями сразу после выплаты ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры. С точки зрения законодательства и органов опеки, такая система вполне оправданна и никоим образом не нарушает права несовершеннолетних. 

Смогу ли я прописать в ипотечную квартиру своих родителей? Есть ограничения? 

Павел

- Банки дают согласие на регистрацию в ипотечной квартире близких родственников. 

Почему в разных страховых на одну и ту же квартиру получается разная сумма страховки? Когда покупаешь квартиру в ипотеку, надо ли страховать ее на всю стоимость или только на суму ипотечного кредита, то есть долга банку? 

Тарас 

- Как правило, страховая сумма равна размеру кредита плюс 10%. Но довольно часто заемщики по своей инициативе страхуют жилье на полную стоимость – чтобы защитить от рисков и собственные средства, вложенные в квартиру. Что касается разной стоимости страховых полисов, то здесь надо сравнить, что в них входит. Более дешевый полис может не «покрывать» ряд ситуаций, например, гражданскую ответственность при случайном повреждении чужого имущества, и тогда владельцу жилья придется решать проблемы за собственный счет. 

Мне одобрили у вас ипотеку,  но я хочу купить квартиру в Липецке. А там вашего отделения нет, хотя город крупный! Как быть? 

Мила

- Спасибо, что выбрали Абсолют банка. В Липецке мы работаем  вместе с партнерами — агентствами недвижимости, и такая дистанционная сделка вполне возможна! Ставка и прочие условия «на расстоянии» не поменяются. 

Есть ли смысл покупать квартиру в новостройке в ипотеку, а потом перепродавать ее по более высокой цене? 

Алексей

- Даже за счет собственных средств покупка квартир в новостройках  для последующей  перепродажи по более высокой цене после ввода в эксплуатацию – это риск. А уж тем более, когда речь идет об ипотеке, ведь там в первые годы как раз большая часть платежа приходится на проценты, а не на основную сумму кредита. Не так уж легко предсказать, где цены вырастут, а где нет. Кроме того, при продаже квартиры, которая в собственности менее 5 лет, надо будет заплатить налог 13%. Безусловно, лучше покупать квартиру в ипотеку тогда, когда вы хотите улучшить жилищные условия для себя или своих близких. 

Стоит ли погашать кредит досрочно с первых дней? 

Ярослава

- Да, стоит. Проценты начисляются на остаток ссудной задолженности, то есть на «тело кредита». Чем раньше начинает уменьшаться «тело кредита» из-за досрочного погашения, тем меньше сумма процентов, меньше переплата. 

Я могу тратить на оплату жилищного кредита около 20 тысяч рублей в месяц, не больше. На какую сумму кредита в этом случае я могу рассчитывать? Первоначальный взнос у меня есть – примерно 600 тысяч рублей. Мне 33 года.

Борис

- С учетом этих параметров, скорее всего, вы можете взять кредит на сумму 2 млн рублей на срок 20 лет. Но лучше всего подать заявку на кредит и получить точный результат. Это совершенно бесплатно, очень быстро и ни к чему вас не обязывает. 

Хочу купить квартиру в новостройке, но тревожит такой момент. Сдача в эксплуатацию – лишь через год, а ипотеку нужно платить сразу после сделки. Можно ли до получения ключей взять ипотечные каникулы? Что говорит по этому поводу закон? 

Григорий

- Григорий, по закону ипотечные каникулы предоставляются заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Причем это должно быть подтверждено документально. Срок действия ипотечных каникул – не более 6 месяцев, и они будут предоставляться всего один раз за время действия кредита. Само по себе время от покупки квартиры в строящемся доме до вручения ключей не может считаться сложной финансовой ситуацией и, соответственно, поводом для ипотечных каникул. Если для вас принципиально заселиться как можно быстрее после сделки, то, возможно, стоит рассматривать жилье на вторичном рынке или квартиры в новостройках с более высокой степенью готовности. 

Ставки по ипотеке и дальше будут падать? Есть ли смысл подождать с покупкой квартиры до Нового года? 

Ирина

- Ирина, мой совет – если квартирный вопрос для вас стоит остро и накоплен минимальный первоначальный взнос в размере хотя бы 20% от полной стоимости квартиры, то лучше не ждать, а действовать. 

Дело ведь не только в ставке. Тем более если в дальнейшем ставка пойдет вниз, то вы сможете рефинансировать ипотеку и уменьшите ежемесячный платеж. Гораздо больше на вашу финансовую нагрузку может повлиять рост стоимости квадратного метра. В этом году в Воронеже, да и по всей стране заметно дорожало жилье и на вторичном, и на первичном рынке. Мы ожидаем, что до конца года цены увеличатся еще на 5-7%. А осень и декабрь еще и традиционно сезон самого высокого спроса на квартиры, лучшие по цене и качеству варианты уходят влет. Так что есть смысл в ближайшее время подать заявку на кредит, узнать решение от банка и максимальную доступную сумму и приступать к выбору подходящего варианта квартиры. 

Какие документы понадобятся, чтобы подать заявку на ипотеку в вашем банке? 

Ольга

- Из документов для подачи заявки нужны справка о доходах по форме банка или в свободной форме, анкета, паспорт, копия трудовой книжки или трудового договора. Возможно и оформление ипотеки только по паспорту. 

Смотрите также:

• «Стабилизация рынка уже произошла». Эксперты о настоящем и будущем ипотеки →
• Время брать ипотеку. Как получить кредит на выгодных условиях? →
• «Объемы снижаются, а выгода - нет». Эксперты об ипотеке →