С момента возникновения у человека права собственности на помещение он обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Наличие у собственника жилого помещения задолженности по оплате коммунальных услуг перед соответствующим кредитором в общем случае не лишает его права распоряжаться таким помещением по своему усмотрению, в том числе права продать помещение, подчеркнули компетентные специалисты региональной общественной приемной «Единой России».
При этом порядок погашения образовавшейся задолженности зависит от условий договора купли-продажи квартиры и дополнительных соглашений к нему, заключенных продавцом и покупателем.
В случае заключения сторонами соглашения о задатке, согласно которому они обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, продавец квартиры может погасить свою задолженность за счет суммы полученного от покупателя задатка. При этом задаток не только несет платежную функцию, но и обеспечивает исполнение сторонами своих обязательств по договору купли-продажи, в том числе по предварительному договору.
Перевести обязательства продавца по оплате коммунальных услуг на нового собственника можно по соглашению о переводе долга между первоначальным и новым должниками, которыми в данном случае являются соответственно продавец и покупатель квартиры. Данная сделка требует обязательного согласия кредитора.
На практике стороны договора купли-продажи квартиры иногда заключают между собой дополнительное соглашение к такому договору, предусматривающее обязанность покупателя уплатить задолженность продавца по оплате коммунальных услуг перед кредитором. В этом случае стоимость квартиры, которая указывается в договоре купли-продажи, уменьшается на сумму задолженности, погашаемой покупателем квартиры.
Если стороны договора купли-продажи квартиры не предусмотрели в нем условие о погашении имеющейся задолженности продавца или не заключили соответствующее соглашение, кредитор может предъявить требование о взыскании задолженности с нового собственника квартиры (покупателя).
При этом судебная практика свидетельствует о том, что суды не всегда принимают сторону покупателя, предоставляя ему право на обращение с иском к предыдущему собственнику о взыскании убытков в связи с оплаченной задолженностью. В иных случаях суды признают, что указание в лицевом счете, открытом на имя нового собственника, задолженности предыдущего собственника нарушает права первого из них.
