Брать ли ипотеку – стратегический вопрос, ответ на который определяет жизнь семьи на десятилетия вперёд.
Любое обострение политической и экономической ситуации на этом фоне – форс-мажор, предусмотреть последствия которого бывает трудно. Насколько актуальной остаётся покупка жилья в это непростое время? И как гасить уже взятый кредит?
Не копите долги
В последние несколько лет в Воронежской области и стране в целом наблюдался ипотечный бум. Казалось, он вот-вот должен закончиться – ведь цены на жильё стремились вверх, но объёмы кредитов на покупку квадратных метров только росли.
И вот теперь можно сказать совершенно точно: эта эпоха – уже в прошлом. После повышения ключевой ставки до 20% ипотека подскочила до 22–25%. Прибавим к этому головокружительное подорожание квартир и получим неутешительный результат: жилищное кредитование вновь стало недоступно очень и очень многим.
Те, кто успел взять кредит по сверхнизкой – как кажется теперь – ставке, тоже вряд ли могут однозначно заявить, что вытащили счастливый билет. Экономическая ситуация сейчас нестабильна, и риск падения доходов и потери работы актуален как никогда. Что же теперь будет? Стоит ли ждать волну дефолтов и стагнацию рынка жилищного строительства? По мнению экспертов, не нужно торопиться с выводами.
Во-первых, пока продолжают действовать программы семейной ипотеки и ипотеки с господдержкой. Во-вторых, правительство готовит новые механизмы поддержки строительной отрасли. Наконец, в-третьих, падение курса рубля ставит жителей области перед грустной альтернативой: либо покупка жилья, либо обесценивание сбережений. Как грамотно рассчитать свою линию поведения на рынке и свести все риски к минимуму?
«Те, кто уже взял ипотеку по прежней невысокой ставке, должны продолжать её выплачивать, – настоятельно рекомендует доктор экономических наук Юрий Трещевский. – Ждать, пока рубль совсем обесценится, не стоит. Это неверная стратегия – не нужно лишнее время держать на себе достаточно крупный долг. Да, рубль обесценивается – и в отношении к стоимости жилья обесценивается больше, чем к доллару или к евро. Но ведь проценты – даже невысокие – набегают. Мы часто забываем, что речь идёт о процентах на остаток, а не на первоначальную сумму. Чем больше мы гасим из основного долга, тем меньшая сумма списывается по процентам. Если договор предполагает возможность досрочного погашения, надо ей пользоваться. Есть долг? Есть возможность его вернуть? Не надо высчитывать конъюнктуру, возвращайте сразу».
Кроме того, не стоит забывать, что пока не погашена ипотека, квартира вам не принадлежит, и ни одной легальной операции сделать с ней невозможно. А значит, нужно, чтобы жильё поскорее стало своим, не стоит нести долговое ярмо слишком долго.
Для жизни, а не спекуляции
Что же делать тем, кто не успел запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда и взять ипотеку по старой ставке? Стоит ли откладывать новоселье и ждать возвращения спокойных времён?
«Я в любой ситуации рекомендую такой подход: если жильё необходимо, его нужно покупать, – продолжает Юрий Трещевский. – А вот покупать недвижимость в спекулятивных целях – только для того, чтобы потом её продать, – не стоит. Неспециалист в таких операциях обязательно промахнётся. А если не промахнётся в первый раз – это ещё хуже, потому что втянется, решит, что всё просто, и в изменившейся ситуации может пострадать ещё сильнее, например, используя имущество в качестве залога. Вообще заниматься спекулятивными операциями на любом рынке должны профессионалы. Они тоже могут промахнуться, но это уже их бизнес, часть профессии».
Так что если квартира нужна, не стоит откладывать решение о кредите, даже если ставка кажется слишком высокой. При этом, однако, важно правильно рассчитать свои силы и соизмерять ставку с доходами. Ведь в нынешнее непростое время нельзя исключать, что кто-то из членов семьи потеряет работу. В этом случае ипотека может подкосить общий бюджет и сказаться на текущем потреблении.
Вряд ли стоит заключать сделку в ущерб нормальному, здоровому образу жизни. Влезть в долги на 20 лет и экономить на питании – далеко не самая лучшая стратегия. В обстановке масштабных катаклизмов нужно быть готовым к самым неприятным неожиданностям.
С другой стороны, ипотека может сослужить хорошую службу, даже если на квартиру хватает и без неё.
«Ипотека целесообразна хотя бы с той точки зрения, что банк проверит жильё, – отмечает эксперт. – Многие, имея возможность приобрести квартиру самостоятельно, всё равно берут ипотеку и гасят её в течение года».
Куда деть деньги?
По мнению Юрия Трещевского, массовой невыплаты ипотеки и обвала рынка ждать не стоит. Практика показывает, что к ипотечным кредитам заёмщики относятся ответственней всего – объёмы просрочки в этом случае минимальны.
Спрос на ипотеку тоже будет сохраняться даже при высоких ставках, полагает экономист. Падение курса рубля поставило жителей области, как и всех россиян, перед необходимостью спасать накопления. При этом вклады в валюту ограничили возможностью снятия со счёта не более 10 тыс. долларов – не сравнить даже со стоимостью воронежской «однушки».
Государство отменило НДС на покупку физлицами золотых слитков, но станут ли такие вложения полноценной альтернативой валюте и недвижимости – большой вопрос.
«Металлы никто не покупает, исходя из среднесрочной перспективы, – рассуждает учёный. – В них вкладывают сбережения на 20 лет вперёд. В этом случае, как бы ни колебалась цена, выигрыш обеспечен. Но это очень долго для человека, который ведёт активную жизнь и наращивает своё участие в экономике. Для него это просто замороженные деньги. Цена ужасно скачет. А НДС сегодня отменили – завтра введут. В условиях нестабильности становится перспективным вложение в жильё. Самое главное – не сделать ошибку, поддавшись эмоциям. Вкладывать нужно так, чтобы не слишком нарушать свой режим потребления. Речь не только о продуктах питания, но и о ритме жизни в целом».
Семь раз отмерь
Какое жильё покупали в кредит воронежцы в 2021 году? И как меняются их предпочтения в новых условиях?
«В 2021 году доля выдач ипотеки на готовые квартиры в Воронеже составляла 70%, – говорит директор департамента региональной сети Абсолют Банка Николай Большаков. – В начале 2022 года она уменьшилась до 60% – в первую очередь за счёт роста популярности госпрограммы семейной ипотеки и значительно более низкой ставки по сравнению со стандартными программами. В прошлом году у воронежцев в приоритете были двухкомнатные квартиры средней площадью от 50 кв. метров. Мы ожидаем, что в новых условиях, из-за роста ставок и цен на недвижимость заёмщики чаще станут покупать однокомнатные квартиры с метражом до 45 кв. метров».
Интересным трендом стал почти двукратный рост заявок на коммерческую ипотеку в конце прошлого и начале этого года. Воронежские предприниматели стали более активно приобретать квадратные метры для своего бизнеса, потому что оплачивать ипотеку выгоднее, чем аренду.
«В начале 2022 года средний ипотечный чек у заёмщиков Абсолют Банка в Воронеже держался на отметке 2,35–2,6 млн руб., – продолжает Николай Большаков. – Мы ожидаем, что он сохранится на этом же уровне. Да, цены на недвижимость в регионе растут, предпосылок для их снижения нет. Так, в марте менее чем за две недели средняя стоимость квадратного метра выросла на 2,5% и достигла 80,3 тыс. рублей. С другой стороны, в условиях, когда ставки по ипотеке преодолели планку 20% годовых, а доходы населения остались на прежнем уровне, заёмщики чаще всего уже не могут взять кредит на ту же самую сумму из-за выросшей финансовой нагрузки».
Что можно посоветовать тем, кто планирует покупку жилья в условиях выросших ставок по ипотеке? Прежде всего, к покупке недвижимости в сегодняшних условиях необходимо подходить особенно взвешенно при расчёте финансовой нагрузки. Важно оценить стабильность вашей отрасли и предприятия в перспективе. Возможно, стоит снизить требования к объекту в плане метража и количества комнат.
«Чем больше у вас первоначальный взнос и меньше размер ипотечного кредита, тем проще будет справиться с кредитной нагрузкой, – напоминает представитель финансовой организации. – Важно выбрать банк, который проведёт сделку максимально оперативно и безопасно. Это особенно актуально в условиях растущих цен на недвижимость и тренда на сокращение объектов, выставленных на продажу. В Абсолют Банке выйти на сделку при наличии готовых документов можно за один-два дня. Все операции можно провести онлайн, без визита в банк. Если у вас есть право на материнский капитал – воспользуйтесь им. В Абсолют Банке маткапиталом можно не только погашать ипотеку. Он может стать частью первоначального взноса при покупке квартиры как в строящемся доме, так и на вторичном рынке».
Если вы решили взять паузу в выборе и покупке жилья в ипотеку – оформите депозит. Ставки по рублёвым вкладам сегодня высоки как никогда раньше – в среднем, они держатся на уровне от 17 до 20% годовых в зависимости от срока размещения и суммы. В Абсолют Банке можно открыть депозиты не только в офисе банка, но и онлайн. В дальнейшем ими можно управлять в интернет-банке или мобильном приложении.
Время «цифры»
Впрочем, несмотря на продолжавшийся в последние два года рост цен на недвижимость, многие жители региона могут позволить себе обойтись без ипотеки.
Как отмечают в Абсолют Банке, с конца февраля 2022 года в области резко выросло количество сделок с недвижимостью за наличные. При этом покупатели и продавцы активно используют банковские ячейки и аккредитивы для безопасного проведения расчётов. Спрос на банковские ячейки для хранения денег при купле-продаже жилья, а также автомобилей вырос в три-четыре раза.
Кроме того, увеличился интерес к электронной регистрации сделок с недвижимостью без ипотеки. Она востребована при покупке любой недвижимости за наличный расчёт. Это могут быть не только квартиры, но и комнаты, доли, коммерческая недвижимость, машино-места, дома на землях ИЖС, дачи, земельные участки.
С помощью электронной регистрации можно зарегистрировать переход права собственности без посещения МФЦ – достаточно одного визита в банк. Средний срок такой регистрации – один-два дня.
Ниже низкого
«Недвижимость традиционно считается одним из надёжных способов инвестирования финансовых накоплений, однако к любому выбору вложения собственных средств нужно подходить очень внимательно, – подчёркивают в Центрально-Чернозёмном банке Сбербанка. – Мы рекомендуем всегда принимать взвешенное решение, а также обращаться за помощью к компетентным специалистам. Например, вы можете обратиться в любой филиал банка, где наши специалисты смогут вас проконсультировать».
Как отметили в финансовой организации, для инвестирования и дальнейшей продажи чаще всего покупают однокомнатные квартиры и студии, а для жизни семьи обычно приобретают двух-трёхкомнатные квартиры. Соответственно количество сделок с квартирами большего метража меньше.
Чтобы поддержать спрос на ипотеку, банки используют новые механизмы. Например, уменьшают для клиента процентную ставку за счёт субсидий застройщика, который компенсирует часть потерянных процентов. Каких условий позволяют достичь подобные механизмы и какие ещё варианты возможны?
«Благодаря программам субсидирования можно значительно снизить процентную ставку, – поясняют в Сбере. – Так, например, сегодня наши клиенты могут оформить ипотеку на недвижимость компании «Инстеп» со ставкой от 0,1% годовых на первый год кредитования. На период строительства объектов группы компаний «Развитие» действует акция – минус 4% от любой ипотечной программы. Таким образом, ставка начинается от 0,7% по семейной ипотеке или от 1,85% по «Господдержке 2020». А в случае сочетания программ ставка может опуститься до 0,1% на первый год. Программы субсидирования также распространяются на объекты таких компаний, как ДСК, ВДК, «Крайс», «Градстрой», «Электронжилсоцстрой» и «Семья». Более подробную информацию по ипотечным предложениям Сбера можно получить как в любом банковском отделении, так и в офисах продаж застройщиков».
В разные корзины
Руководитель агентства недвижимости «Сота» Илья Мариничев:
«Я думаю, что наступает время диверсифицировать вложения. Есть несколько логик, и ни на одну из них не нужно делать максимальную ставку. Всё зависит от баланса ваших активов.
Если вам кажется, что недвижимости у вас мало, а денежных сбережений много, то я бы советовал решиться на покупку новой недвижимости. Весь опыт кризисов показывает, что недвижимость в целом не обесценивается. Да, её бывает трудно быстро продать, иногда немного снижается цена. Но в целом это защита сбережений – то, чем сейчас нужно заниматься. Так что если у вас одна квартира и есть возможность купить вторую, лучше это сделать».
Другая ситуация: недвижимости достаточно, но есть и деньги. В этом случае, на мой взгляд, не стоит торопиться что-то покупать. Как мне кажется, в перспективе трёх и более месяцев на рынке будет стагнация. Лучше сохранить деньги в дорогих депозитах.
Сейчас на рынке сохраняется активность – совершается достаточно много сделок. Но, с моей точки зрения, это инерция. Такой всплеск можно было видеть и в начале прошлых кризисов.
Да, коронавирусное ралли цен на жильё серьёзно истощило возможности воронежских покупателей. И тем не менее есть люди, которые волнуются и не хотят оставлять деньги на депозитах даже под 15–20% годовых. А кто-то продал недвижимость и хочет купить новую. Уже после начала спецоперации на Украине строители успели немного приподнять цены.
Эта активность постепенно стихнет, и рынок успокоится. Возможно, через полгода ситуация для покупки будет более комфортной. Например, в 2014 году цены на жильё в рублях практически не росли и даже немного снижались, а депозиты были высокими. Можно было обогнать рынок и, вернувшись, оказаться в выигрыше. Впрочем, повторится ли этот сценарий, сказать сложно.
Доля просрочки – минимальна
В конце прошлого года после некоторого спада ипотека вновь начала набирать популярность – в декабре объём жилищных кредитов, выданных в Воронежской области, превысил 8 млрд рублей, сообщили в региональном отделении Банка России. Это максимальный показатель с начала 2021 года.
Всего же за прошлый год воронежцы получили ипотечных кредитов на сумму 68,8 млрд руб., оформив при этом более 29,3 тыс. договоров. В декабре средний размер ипотечного кредита в регионе составлял 2,7 млн руб., а средняя ставка – 7,8% годовых.
Общая задолженность воронежцев по ипотеке достигла к концу года почти 144 млрд руб., при этом доля просроченной задолженности находится на минимальных значениях с 2019 года и составляет меньше 1%. Более того, по итогам девяти месяцев прошлого года досрочно погашено задолженности на сумму более 17 млрд рублей.
Около трети ипотечных кредитов связано с долевым строительством – за прошлый год объём составил почти 24 млрд рублей, и это примерно на четверть больше, чем в 2020-м.
В 2021 году со счетов эскроу, открытых воронежцами для приобретения строящегося жилья, застройщикам было переведено около 22,3 млрд рублей. Эти деньги строительные компании получили после ввода жилья в эксплуатацию – такая схема защищает интересы дольщиков.
Сумма остатков средств на счетах эскроу, по которым воронежцам ещё предстоит получить жильё, составила на 1 января 2022 года 28,2 млрд руб., увеличившись за год в 2,8 раза.
Для возведения жилья при проектном финансировании застройщики используют собственные или кредитные средства, полученные в банках. На начало текущего года в Воронежской области было заключено 86 кредитных договоров на общую сумму 42,7 млрд рублей. Всего за 2021 год строительные компании получили кредитов на сумму 28,8 млрд рублей.
Жители Воронежской области направили в Банк России в прошлом году около 3,5 тысячи обращений. Это на 10% меньше, чем в 2020-м.
Около половины обращений было связано с деятельностью банков, но количество таких жалоб за год снизилось на четверть. Среди заявлений в отношении банков 50% приходится на вопросы потребительского и ипотечного кредитования. В то же время доля таких жалоб уменьшилась почти в два раза, в первую очередь за счёт сокращения числа вопросов по реструктуризации кредитов в связи с пандемией.
