Давно стало привычкой жаловаться на дороговизну кредитов, но в этом году ставки по ипотеке опускались всё ниже, а её популярность не росла – напротив, падала. И всё потому, что цены на жильё устремились вверх. Значит ли это, что надо подождать с покупкой квартиры в кредит? Или, напротив, стоит поспешить, пока условия не стали ещё невыгодней?
Почему дорожает жильё?
В 2018 году у экспертов было принято говорить об «ипотечном буме». Жилищные кредиты перестали быть неподъёмными для большинства семей, а стали достаточно удобным способом решения квартирного вопроса. Казалось бы, тенденция могла продолжиться: 13 декабря Центробанк снизил ключевую ставку уже четвёртый раз за год – с 7,75 она упала до 6,25%. Естественно, постепенно снижался и процент по ипотеке.
Но «бум» не повторился: по данным того же Центробанка, за первые девять месяцев 2019 года в Воронежской области был выдан 14 581 ипотечный кредит – на 7,9% меньше, чем в прошлом году. Сократилась и общая сумма займа: с 25,6 до 25,3 млрд рублей.
Причина понятна: с начала года на 13% взлетели цены на жильё в новостройках. Вслед за «первичкой» подорожала «вторичка». Правда, скромнее – на 7%. По оценкам экспертов Абсолют Банка, жильё вырастет в цене и в 2020 году – примерно на 5–7%.
«Конечно, ставки уменьшаются, но ежемесячные выплаты по ипотеке увеличиваются из-за роста стоимости жилья, – говорит коммерческий директор агентства недвижимости «Дом-Маркет» Александр Рязанов. – Люди понимают, что будут платить столько же или даже больше. Поэтому никакого «бума» в ближайшее время точно не будет. Возможно, даже будет падать спрос. Что нужно сделать, чтобы оживить рынок? Застройщики могли бы договориться с риэлторским сообществом и выработать различные программы. Допустим, трейд ин – клиент продаёт застройщику старую квартиру и покупает новую. Иначе, пока дорожает новостройка, будет дорожать и «вторичка». Каждый, кто продаёт старое жильё, ориентируется на цену нового. Это замкнутый круг, хотя адекватных причин для повышения цен нет».
Казалось бы, подорожание можно объяснить реформой долевого строительства, под знаком которой прошёл уходящий год. С середины лета деньги дольщиков должны храниться на эскроу-счетах в банках, а строителям нужно возводить дома в кредит. Впрочем, можно ли назвать этот фактор основным?
«Он был основным в июле, когда вступили в силу изменения, – считает Александр Рязанов. – Потом стали говорить о факторе себестоимости – якобы подорожали строительные материалы. Но это не соизмеримо с масштабом роста цен на жильё. Адекватных факторов подорожания мы не видим».
Большие семьи – в выигрыше
Впрочем, не стоит считать, что ипотека опять превращается в недоступную роскошь. Ведь с этого года заработала господдержка «семейной ипотеки» – государство оплачивает банкам часть стоимости кредита, выданного семьям, где с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребёнок. В результате можно оформить ипотеку под 5% или даже дешевле. Предполагается, что мера смягчит падение страны на дно демографической ямы.
«По сравнению с прошлым годом выдачи «детской ипотеки» значительно выросли, – отмечает управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Воронеже Антон Семёнов. – Переломным моментом стало решение правительства распространить действие программы на весь срок кредита. То есть раньше семья с детьми могла взять льготный кредит максимум на восемь лет, а теперь – на срок до 30 лет. Кроме того, некоторые кредитные организации дополнительно за свой счёт снизили ставку по госпрограмме. Абсолют Банк сделал это первым в стране, и сейчас наша ставка по «детской ипотеке» составляет 4,99% годовых».
Однако есть и факторы, которые сдерживают развитие «семейной ипотеки». Например, не все банки соглашаются принимать маткапитал как часть первоначального взноса.
«Абсолют Банк один из немногих в Воронежской области принимает маткапитал в качестве первоначального взноса именно по госпрограмме, – продолжает эксперт. – Цифры подтверждают: маткапитал используется почти в 50% сделок по госпрограмме и в каждой десятой стандартной сделке. В третьем квартале 2019 года по сравнению со вторым количество сделок по госпрограмме у Абсолют Банка выросло почти на 40%. В октябре объём выдач «детской ипотеки» увеличился в 11 раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но наши результаты значительно отличаются от средних по рынку. В среднем спрос на льготную ипотеку по госпрограмме в Воронеже по сравнению с прошлым годом вырос в 2,5 раза».
«Первичка» или «вторичка»?
Жители Черноземья по-прежнему предпочитают покупать в кредит вторичное жильё – его доля приблизилась к 75%, а в 2020 году, по прогнозам экспертов Абсолют Банка, может вырасти до 80%. Это объясняется, во-первых, более низкой стоимостью: «первичка» в среднем продаётся по 51 тыс. руб. за кв. метр, «вторичка» – по 48 тыс. руб. за квадрат. Во-вторых, в готовую квартиру можно заселиться практически сразу после сделки. В случае с новостройкой ожидание может растянуться на несколько месяцев, а то и лет.
С этой тенденцией связан и рост интереса к сделкам в формате «ипотека на ипотеку». В этом случае с помощью жилищного займа воронежцы покупают квартиру, которая уже находится в залоге. Вот характерный пример: люди взяли в ипотеку квартиру на срок 15–20 лет, а потом, ещё до полной выплаты кредита, решили улучшить свои жилищные условия. Чаще всего продажа квартир, которые находятся в ипотеке, объясняется стремлением увеличить жилплощадь – например, в связи с рождением детей – или желанием переехать в другой район.
«Квартира, которую брали в ипотеку ранее, – более лёгкий объект для одобрения, – говорит Антон Семёнов. – Недвижимость, приобретённая за счёт ипотечного кредита, уже проходила юридическую экспертизу и, следовательно, отвечает требованиям банка. Поэтому повторная экспертиза проходит быстрее и проще. Пока что далеко не все банки готовы оформлять такие сделки, но прогресс есть. У нас этот сегмент идёт в рост – по сравнению с прошлым годом объёмы выдач ипотеки на залоговое жильё в Воронеже выросли в два раза. Потенциально доля сделок в формате «ипотека на ипотеку» уже в 2020 году может составить 15% от общего числа».
И новосёлы, и инвесторы
Как скажется снижение спроса на ипотеку и жильё в целом на положении в строительном секторе? Конечно, многие представители отрасли бьют в набат и заранее расписываются в невозможности выполнить амбициозные планы по росту объёмов строительства, которые прописаны в одном из майских указов. Однако очевидно, что в выигрыше окажутся компании, которые сумеют занять свою нишу, предложат модное и комфортное жильё.
«Наш ценовой сегмент отличается от сегмента крупнейших застройщиков региона, – отмечает коммерческий директор компании ВДК Марина Коротова. – В ипотеку у нас покупают около 50% жилья, и за последний год доля практически не изменилась, хотя общий поток клиентов снизился. Во-первых, сейчас достаточно низкие ставки, во-вторых, набирает обороты программа ипотеки с господдержкой: если в прошлом году у нас было всего две таких сделки, то в этом – банки упростили процедуру, что не замедлило дать положительный эффект».
Конечно, важную роль должны сыграть и удобные условия покупки – особенно возможность рассрочки. По данным Воронежстата, в этом году в области продолжали сокращаться реальные доходы населения, но квартирный вопрос по-прежнему актуален для множества семей.
«У нас есть несколько программ рассрочки, которые предоставляет застройщик: 50% на 50%, 70% на 30% и т. д. – приводит примеры Марина Коротова. – Благодаря конкурентным преимуществам: концепции, качеству, архитектуре, планировкам – наше жилье является ликвидным продуктом, пользующимся спросом. Есть программа, по которой мы меняем старое жильё на новую квартиру – выручка по ней за год выросла на 6% – с 22 до 28%».
По мнению эксперта, в последнее время приходит понимание, что ипотека – вовсе не кабала, а, напротив, грамотное инвестирование. Ведь теперь хорошей ставкой по вкладу считаются 6,5%. При этом купленное «в долёвку» жильё к концу строительства иногда вырастает в цене на 40–50%. Так что недвижимость, которая считается престижной, – едва ли не лучшее вложение средств. По крайней мере, на сегодняшний день.
Пять ошибок, которые делают ипотеку невыносимой
- Выбор некомфортного платежа. Выбирайте такую сумму платежа, которую вам легко будет платить, даже если что-то пойдёт не так.
- Отдать все деньги на первоначальный взнос. Не отдавайте все имеющиеся деньги на первоначальный взнос. Сделайте неприкосновенные сбережения в размере двух ежемесячных платежей по ипотеке. Так вы без проблем переживёте период форс-мажора.
- Отказываться от страховки. Важно застраховать жизнь и здоровье. Если случится трагедия, страховая погасит долг. Но не подходите к вопросу формально, сравните предложения разных страховщиков и внимательно прочитайте условия.
- Экономить на жизненно необходимом. Прежде чем взять ипотеку, трезво взгляните на то, что вас ждёт. Крупный кредит — это долгосрочная затея, на которую нельзя просто махнуть рукой. Трезво оценивайте свои траты, возможности сэкономить.
- Не погашать ипотеку досрочно. Самые очевидные способы уменьшить долговую нагрузку — использовать для досрочного погашения денежные подарки и налоговые вычеты. В деле ипотеки каждая тысяча имеет значение.
Первые результаты объединения. Банк ВТБ в Воронеже подвёл итоги 2018 года 
Горячая осень. Эксперт о том, как не обжечься на ипотеке 
Деньги – в канализацию. В Воронеже взлетит тариф на водоотведение 
Нужен системный подход. Сергей Лукин о реформировании строительной отрасли 
Владимир Пенин: «Ключевая задача ВТБ — стать банком первого выбора»