Жители Воронежской области должны по ипотеке почти 200 млрд рублей. Повторится ли и в этом году ипотечный бум прошлого года? Как грамотно подойти к выбору условий кредита? И можно ли выгодно перекредитоваться? На эти темы высказались участники круглого стола, прошедшего в редакции «АиФ-Воронеж».
Что будет с рынком?
Юрий Голубь, «АиФ-Воронеж»: Не сменится ли тенденция к росту ипотечного кредитования на противоположную?
Управляющий воронежским отделением Банка России Роман Костянский: С точки зрения ипотечного кредитования населения 2018-й был лидерским годом за последние десятилетия. Может быть, объём рефинансирования в 2019 году и снизится. Но, наверное, объём кредитов для решения текущих задач жизни — приобретения жилья, товаров и т. д. — останется на уровне 2018 года. Если речь идёт о конечной цели кредитования, то мы не прогнозируем серьёзного сокращения.
Кандидат экономических наук Дмитрий Ломсадзе: Ипотека остаётся единственным инструментом приобретения недвижимости. Застройщики будут использовать программы лояльности для покупателей жилья по схеме ипотеки. Мы наблюдаем снижение покупательной способности по всем направлениям: и на потребительские товары, и на долгосрочные покупки, в том числе на квартиры. Государственные программы — поддержка молодых семей и т. д. — не смогут удовлетворить потребность рынка.
Что можно ожидать? Стабилизация рынка ипотеки уже произошла. Куда он пойдёт — вверх или вниз — сказать сложно. Политика Центробанка в отношении учётных ставок определилась — резких изменений не ожидается. Мне кажется, основным фактором будет закон, который запрещает использовать деньги дольщиков. Как отреагирует рынок? Поднимется ли цена? Если застройщики будут массово уходить с рынка, цены непременно вырастут.
В ожидании санкций
Доцент кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Г. В. Плеханова Елена Алтухова: Начало года не радует россиян, планирующих взять кредит на покупку жилья. Растёт всё: инфляция, ключевая ставка ЦБ, банковские ставки по ипотеке. Одновременно снижается платёжеспособность населения. Разберёмся, какие изменения на ипотечном рынке произойдут в 2019 году.
Ипотека сегодня является эффективным инструментом продаж во всех сегментах недвижимости. Популярность данного инструмента не вызывает никаких сомнений. С использованием ипотечного кредита сейчас покупается примерно две трети квартир, и это во многом обусловлено именно развитием рынка ипотечного кредитования.
2018 год стал рекордным по показателю роста рынка ипотечного кредитования. С помощью ипотеки заключено 56% сделок в новостройках и 47% сделок на вторичном рынке. В абсолютных значениях объём выдачи ипотеки за 11 месяцев 2018 года составил 2,67 трлн руб., а в 2017 году, который раньше был рекордным для ипотечного рынка России, эта цифра составляла 2 трлн руб. (в 2016 году — 1,5 трлн рублей). Средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 декабря 2018 года, по данным Банка России, составила 9,52% против 9,79% в декабре 2017 года и 11,54% в декабре 2016 года.
Чем хороша ипотека? Ставка процента по ипотеке позволяет согласовать интересы заёмщика и застройщика, что является важным стимулом для развития рынка недвижимости и благополучия граждан. Для многих ипотека сегодня оказывается единственной возможностью приобрести собственное жильё. Однако, по нашему мнению, достаточно серьёзное увеличение стоимости ипотечного кредита способно заметно повлиять на его спрос, а существенное снижение спроса может значительно изменить всю систему отношений и внести серьёзный дисбаланс в сложившиеся условия хозяйствования. Такая ситуация будет негативно сказываться в первую очередь на сегменте недвижимости. Необходимо отметить, что застройщики сегодня во многом зависят от стабильности ипотечного рынка. Для них ипотека — это надёжный инструмент реализации построенного жилья.
Учитывая последние изменения на рынке процентных ставок, важно обратить внимание на их последовательный рост за последние полгода. Чем обусловлен рост процентных ставок? Первым фактором является темп роста ключевой ставки Банка России, которая начала своё пусть незначительное, но движение вверх. Несмотря на то, что ряд аналитиков утверждает, будто данная динамика не может существенно повлиять на увеличение стоимости ипотеки, по нашему мнению, она закладывает основу для повышения процентных ставок. Как известно, на рынке немалую роль играют ожидания, способные серьёзно изменить сложившуюся ситуацию.
Второй фактор, способный серьёзно воздействовать на величину ипотечной ставки, — это ожидание очередных санкций против России, из-за которых может повыситься ключевая ставка.
Третьим фактором, обуславливающим увеличение стоимости кредита, являются изменения в налоговом законодательстве, связанные с поправками в 214-ФЗ, и переход на эскроу-счета. Данный фактор может серьёзно повлиять на рост процентной ставки во второй половине 2019 года. Снижая риски покупателя недвижимости, плату за них законодатель перекладывает на плечи заёмщиков. Неизвестно, сможет ли это обеспечить тот эффект, ради которого была реализована данная законодательная инициатива.
Всерьёз и надолго
— Каков максимальный срок ипотеки? От чего он зависит? Каков оптимальный срок?
Управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Воронеже Антон Семёнов: Как правило, банки выдают ипотеку на срок до 25 лет, однако некоторые кредитные организации, например Абсолют Банк, увеличивают его до 30 лет включительно. По нашим условиям, на момент полной выплаты ипотеки заёмщик должен быть не старше 65 лет. До 2015 года заёмщики старались брать ипотеку на максимально короткий срок, в среднем на 8-11 лет, чтобы снизить общую переплату по кредиту. Сейчас из-за улучшения условий для досрочного погашения жилищных кредитов стратегия заёмщиков изменилась. Так, в Воронеже за 2018 год средний срок ипотечного займа составил 17-19 лет. Воронежцы всё чаще оформляют кредит на максимально возможный срок: таким образом они получают меньший размер ежемесячного платежа, то есть меньшую финансовую нагрузку. Если финансы позволяют, то заёмщик погашает ипотеку досрочно и уменьшает общую переплату, если нет, то придерживается установленного графика. Кстати, средний срок, за который жители области выплачивают ипотеку полностью, — восемь лет. Мы прогнозируем, что в будущем он увеличится до 10-12 лет.
— Каков минимальный первоначальный взнос? Как его размер влияет на условия договора? Как правильно рассчитать оптимальный первоначальный взнос для снижения ставки по ипотеке?
— У большинства ипотечных банков минимальный первоначальный взнос составляет 20% от стоимости квартиры. Частично можно использоваться маткапитал, главное, чтобы доля собственных средств не была меньше 10%. Если какой-то банк предлагает ипотеку с первоначальным взносом менее 20%, то ставки там, скорее всего, держатся на уровне 14-16% годовых и приближены к условиям обычного потребительского кредита. Это значит, что переплата заёмщика из-за разницы в процентных ставках может вылиться в десятки, а то и сотни тысяч рублей.
Что касается Абсолют Банка, то у нас ставка не зависит от размера первоначального взноса, она одинакова при любом первоначальном взносе: и при 20, и при 70%. Заёмщик сам выбирает оптимальный вариант.
Отмечу, что в среднем в Воронеже размер первоначального взноса в 2018 году составлял 30% от полной стоимости квартиры. В первые месяцы 2019 года мы увидели тенденцию к его увеличению до 32-35%. Из-за роста ставок люди стараются сократить кредитную нагрузку за счёт собственных средств.
Досрочное освобождение
— Стоит ли погашать кредит досрочно с первых дней? Когда оптимально начать досрочные платежи?
— Если есть возможность погашать ипотечный кредит досрочно, то лучше делать это как можно скорее. Разберём на конкретных примерах, почему. Предположим, вы берёте ипотеку на сумму 1,5 млн руб. на 15 лет по ставке 10,5% годовых.
Первый вариант — вы платите строго по графику. В этом случае ваш ежемесячный платёж составит 16 581 руб., а полная переплата — 1 484 580 рублей.
Во втором случае при тех же исходных данных вы через шесть месяцев делаете частичное досрочное погашение ипотеки на сумму 300 000 рублей. В этом случае ваш ежемесячный платёж сократится до 13 358 рублей, а сумма полной переплаты — до 751 453 рублей.
Наконец, третий вариант, когда при тех же условиях вы досрочно погашаете кредит на сумму 300 000 рублей, но уже спустя семь лет, почти на «экваторе» ипотеки. В этом случае ежемесячный платёж сократится до 11 949 рублей, а вот переплата будет значительно больше, чем во втором случае, — 1 191 863 рубля.
Мой совет: выбирая банк для ипотеки, узнайте заранее, есть ли возможность проводить досрочное погашение кредита через интернет-банк или мобильное приложение, то есть без визита в офис и подписания бумаг. Ипотека — история на долгие годы, и комфорт в её обслуживании тоже очень важен.
— Каковы подводные камни рефинансирования? В каких случаях экономия от рефинансирования снижается? Всегда ли новый кредит выгоднее предыдущего?
— Пик рефинансирования ипотеки в Воронеже пришёлся на 2017 год и на первую половину 2018-го. После того как ставки пошли вверх и достигли в среднем по рынку 11% годовых, интерес к рефинансированию жилищных займов резко снизился. Ведь эта процедура имеет экономический смысл при разнице между ставками более 2 п.п., а «дорогие» кредиты по ставкам 14-15% годовых, взятые в начале 2015 года, в большинстве случаев уже давно рефинансированы.
Важный момент: если в качестве части первоначального взноса или при частичном досрочном погашении использовался маткапитал, рефинансировать ипотеку из-за особенностей законодательства уже не получится.
— Как может повлиять развод в семье на процентную ставку и структуру выплат?
— Почти 70% заёмщиков в Воронеже — семейные пары, и вопрос ипотеки при разводе весьма актуален. Расторжение брака никак не влияет на процентную ставку и структуру выплат. Однако важно, чтобы после развода платежи вносились регулярно, без просрочек. Как правило, супруги являются созаёмщиками, и если между ними начинаются споры, кто-то не выполняет устные договорённости и не вносит свою часть платежа, то кредитная история портится у обоих.
Цены на недвижимость растут
— Кто может получить налоговый вычет за покупку недвижимости, распространяется ли он на выплаченные проценты по ипотеке?
— Заёмщики, которые официально трудоустроены и платят подоходный налог, могут снизить финансовую нагрузку за счёт налогового вычета. В рамках основного имущественного вычета можно вернуть 13% от стоимости квартиры, но не более 260 тыс. рублей. Есть еще 13-процентный вычет с расходов на уплату процентов по ипотеке, по нему можно получить до 390 тыс. рублей. И налоговый, и ипотечный вычет можно получить в полном размере один раз в жизни, но зато за несколько квартир.
— Каких ставок по ипотеке стоит ожидать в 2019 году? Стоит ли ждать снижения ставок?
— Сегодня средняя ипотечная ставка — около 11% годовых, если смотреть на реальные предложения участников рынка, а не маркетинговые акции. В дальнейшем многое будет зависеть от ключевой ставки ЦБ РФ. Если в конце апреля она сохранится на прежнем уровне, то дальнейшего подъёма ставок в ближайшие месяцы мы, скорее всего, не увидим. По прогнозам, до конца года средняя ипотечная ставка едва ли преодолеет планку в 12% годовых.
Откладывать покупку квартиры в ожидании снижения ставок я не советую, поскольку цены на недвижимость в Воронеже постоянно растут. Так, за год стоимость квадратного метра первички выросла почти на 10% и достигла 47,6 тыс. рублей. Квадратный метр вторички подорожал ещё существеннее — за год на 23%, до 54 тыс. рублей. Мы ожидаем, что в 2019 году цены на воронежскую недвижимость поднимутся ещё на 10-15%.
Как сэкономить?
- Каковы подводные камни рефинансирования? В каких случаях экономия от рефинансирования снижается? Всегда ли новый кредит выгоднее предыдущего?
Александр Дронов, директор операционного офиса «Воронежский» Прио-Внешторгбанк (ПАО): Программа по рефинансированию ипотечных кредитов пользуется большой популярностью в нашем банке. Как правило, за рефинансированием обращаются люди, которые оформили ипотечные кредиты в 2014-2016 годах, когда процентные ставки по ипотеке были значительно выше текущих значений. По статистике, клиенты рефинансируют свой ипотечный кредит в случае, если ставка по новому кредиту на 1% и более ниже, чем по действующему.
Стоит также обратить внимание на прочие платежи, связанные с получением нового ипотечного кредита, например, страхование заёмщика или оценку имущества. В Прио-Внешторгбанке страхование жизни и здоровья не является обязательным условием и не влияет на величину процентной ставки. Таким образом, клиент может дополнительно сэкономить до 1% годовых на страховке. Оценку недвижимости мы также делаем самостоятельно и бесплатно.
Ещё одним приятным бонусом для наших клиентов является система погашения кредитов — в отличие от большинства банков, у нас есть не только аннуитетный (постоянный на протяжении всего периода кредитования. — Ред.) платёж, но и дифференцированный, который позволяет клиентам уменьшать переплату по кредиту. Выбор наиболее удобного платежа осуществляется на усмотрение клиента, вне зависимости от величины платежа в предыдущем банке.
Воронежцы стали чаще брать ипотеку при покупке квартиры в «долевку» 
Эксперт: «Воронежцам не хватает денег на естественные потребности» 
Деньги в обмен на обещания. Что изменится с подорожанием проезда в Воронеже 
Время брать ипотеку. Как получить кредит на выгодных условиях? 
В Воронеже назвали лучших «двигателей прогресса»