Вопрос, который рано или поздно встает перед многими семьями: можно ли продать квартиру, если при ее покупке использовался материнский капитал? Короткий ответ — да, можно. Но это не та ситуация, когда достаточно просто вывесить объявление на сайте и ждать покупателя. История с детскими деньгами (а маткапитал — это деньги именно детей) требует особой юридической чистоты и участия государственных органов.
Главный принцип здесь простой: государство, выделяя семье сертификат, требует взамен гарантий, что дети не останутся без крыши над головой и не потеряют в качестве жизни. Поэтому, когда встает вопрос о продаже такой недвижимости, в игру вступают органы опеки. Им предстоит стать главными контролерами сделки.
Почему просто так продать не получится?
Любая недвижимость, купленная с участием господдержки, автоматически становится общей собственностью семьи. По закону доли должны быть выделены не только родителям, но и всем детям. И пока ребенку не исполнилось 18 лет, распоряжаться его имуществом без спроса опеки нельзя. Это сделано, чтобы защитить детей от недобросовестных родителей, которые могли бы оставить их на улице.
Таким образом, чтобы продать недвижимость, нужно доказать чиновникам из опеки, что новая квартира (или дом) будет не хуже, а доли детей в ней — не меньше по площади и стоимости, чем в продаваемой. Если вы планируете переезд в другой город, например, хотите купить квартиру в Воронеже, а продаете жилье в области, алгоритм действий будет точно таким же.
Как это работает на практике: пошаговый план
Процесс продажи такой квартиры — это всегда игра на опережение. Вам нужно одновременно решать несколько задач: искать покупателя на старую квартиру и приглядывать варианты для новой семьи. Идеальный сценарий — заключение альтернативной сделки, когда продажа и покупка происходят синхронно.
- Поиск варианта и предварительные договоренности. Сначала вы находите ту самую новую квартиру, куда планируете переехать. Она должна отвечать санитарным и техническим нормам. Никаких аварийных домов или районов с плохой инфраструктурой — опека проверяет это очень скрупулезно.
- Визит в опеку. Вы приходите в отдел опеки и попечительства с документами на обе квартиры (старую и будущую) и просите разрешение на продажу. К заявлению прикладываете паспорта, свидетельства о рождении детей, выписки из ЕГРН. Сотрудники органа оценивают, не ухудшатся ли условия жизни детей. Если метраж долей не уменьшается, а дом находится в нормальном состоянии, они выдают свое согласие.
- Сделка у нотариуса. Если квартира в ипотеке, не забываем получить согласие банка. Но в любом случае, договор купли-продажи, где фигурируют несовершеннолетние собственники, обязательно заверяется у нотариуса. Без его визы Росреестр просто не зарегистрирует переход права.
А что, если мы просто хотим продать и положить деньги детям на счет?
Теоретически это возможно, но на практике опека идет на такое крайне неохотно. Если вы не планируете сразу покупать новое жилье, а хотите получить денежную компенсацию за долю ребенка, нужно будет открыть на его имя именной банковский счет. Опека должна убедиться, что деньги не пропадут и не будут потрачены родителями. Сумма должна соответствовать рыночной стоимости доли, подтвержденной отчетом оценщика. Но будьте готовы, что проще и быстрее пройти вариант с обменом «квартира на квартиру».
Особый случай: ипотека и маткапитал
Очень часто сертификат используют для покрытия ипотеки. Если такая квартира продается, схема усложняется наличием банка. Продать залоговое жилье можно тремя способами:
- Покупатель берет на себя ваш кредит (если банк одобрит замену заемщика).
- Вы сами гасите ипотеку досрочно (например, деньгами от покупателя), снимаете обременение и дальше проводите обычную сделку.
- Продажа через аккредитив или сделку с депозитом, где часть денег уходит банку.
В любом из этих вариантов требование выделить доли детям в новом жилье остается в силе. Более того, если вы погасили ипотеку маткапиталом и продаете квартиру до того, как выделили доли, сначала нужно выполнить обязательство перед детьми, и только потом продавать.
Вопрос налога
Многие переживают, что после продажи квартиры придется отдавать государству 13%. Но закон смягчает этот момент для семей. Если вы владели квартирой более минимального срока (обычно это 3 или 5 лет), налог платить не нужно. А для семей с двумя и более детьми есть приятный бонус: при продаже жилья они освобождаются от НДФЛ независимо от срока владения, если взамен покупают новое жилье для улучшения условий.
Кроме того, при расчете налога сумму дохода можно уменьшить на стоимость покупки этой квартиры (включая потраченный маткапитал) или воспользоваться вычетом в 1 млн рублей.
Резюмируя: продажа квартиры с маткапиталом — процесс небыстрый, но абсолютно реальный. Главное — помнить про интересы детей и заручиться поддержкой опеки. Если вы планируете переезд, например, хотите купить квартиру в Воронеже побольше или поближе к хорошей школе, смело начинайте подготовку. Соберите документы, найдите грамотного риелтора или нотариуса и пройдите этот путь без спешки. Вознаграждением станет новое жилье для всей семьи.
Реклама. ООО «Камелот Партнер»